Добрый день!

Я делаю ремонт в квартире. Хочу поменять местами кухню и жилую комнату. Как мне это узаконить? Подскажите порядок действий.

Михаил М.

Здравствуйте, Михаил!

Кристина Фролова

Мы бы с удовольствием осветили правильный порядок переноса кухни в жилую комнату, но его нет. К сожалению, такую перепланировку узаконить невозможно.

По закону запрещено размещать кухню над жилыми комнатами соседей снизу. Об этом говорится в пункте 24 постановления Правительства РФ от 26.01.2006 № 47. Передвинуть стенку и расширить кухню за счет другой комнаты тоже не получится.

Запрет не действует, если вы живете на первом этаже или на втором и под вами находятся нежилые помещения, например магазин продуктов или ресторан. В этом случае вы можете спокойно перенести кухню в другую комнату. Для этого нужно обратиться с проектом перепланировки и заявлением в местную жилищную инспекцию за разрешением.

Но есть нюансы.

Во-первых, в планах БТИ отражается только мойка и плита. Если вы не собираетесь их переносить, проблем с согласованием не будет. Кухонный остров и холодильник можно разместить и на жилой площади. То есть если вы хотите сделать кухню-нишу и большую столовую за счет комнаты, такая перепланировка закон не нарушит.

Во-вторых, плиту и раковину можно перенести в другие нежилые помещения - коридор или кладовую. А в ванную или санузел нельзя. Считается, что так вы ухудшите свои жилищные условия - расположите кухню под мокрой зоной соседей сверху.

Есть еще ограничение: в кухне обязательно должно быть естественное освещение. То есть в вашей новой кухне должно быть окно либо свет должен поступать из другой комнаты, например через стеклянную перегородку.

Получается, что кухню можно перенести в коридор или кладовую, но не в ванную.

Сложнее с газовой плитой. Ее перенести практически невозможно, потому что кухня с такой плитой должна быть изолирована, а газовую трубу запрещено проводить через жилые помещения. И это опасно.

Газовую плиту лучше вообще не трогать.

В-третьих, несмотря на то что под кухнями не должны находиться жилые помещения, можно увеличить комнату за счет кухни и наоборот. Для этого нужно сделать новую комнату нежилой на бумаге. В проектной документации такую комнату можно назвать кабинетом или гостиной.

Возможно, есть и другие хитрости, о которых знают дизайнеры. Для этого советуем обратиться к грамотному архитектору для разработки проекта.

Согласование проекта

Помните, что перенос кухни без согласования проекта невозможен, потому что его нужно отразить в документах БТИ . Даже перенос мойки в пределах кухни требует предварительного разрешения жилищной инспекции.

Если вы решитесь на незаконную перепланировку, вас могут ждать неприятные последствия. Например, пожалуются соседи снизу, что вы гремите кастрюлями над их кроватью. Тогда к вам может прийти с проверкой жилищная инспекция. Она вправе выписать штраф 2000-2500 Р и предписать привести помещение в прежнее состояние. Придется все ломать и возвращать кухню обратно, иначе грозит суд и продажа квартиры на торгах.

Кроме того, в будущем вы вряд ли сможете продать квартиру с незаконной перепланировкой. Ипотеку потенциальным покупателям банк точно не одобрит.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: [email protected]. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

далеки от совершенства. Тесное помещение на 5-6 метров старого жилфонда не позволяет развернуться вовсе. Достаточные по площади, но вытянутые геометрически 10-11-метровки новостроек ограничивают функционал. Технологии позволяют перенести кухню в жилую комнату. Но как узаконить задуманное, да и возможен ли такой шаг в принципе?

Разбираемся с действующими нормативами и ограничениями.

Какая кухня должна быть в квартире? Фото № 1

Что такое кухня в современной квартире? Для начала нужно понять, является ли это помещение жилым или подсобным, ведь требования к параметрам и эксплуатации тех и других различны.

1. В двухуровневых квартирах.
2. Для жильцов последних этажей, не затрагивая при этом территории соприкосновения санузлов и других вспомогательных помещений жильцов нижнего этажа.
3. Условия выполнимы в квартирах первого уровня дома, расположенных над магазинами и другими нежилыми помещениями.

В вышеназванных случаях ухудшения условий проживания других граждан не происходит, но согласовывать планы все же надо. Для одобрения придется хорошенько продумать варианты.

Возможные решения

Есть два способа. Совмещенная кухня-гостиная организуется без изменения расположения технологического и сантехнического оснащения. Хозяйственная площадь со всеми тех. узлами перемещается в нежилое по проекту помещение.

Что нужно учесть при этом:

• совместить два соседних помещения можно при проектной установке электроплиты;
• в случае газификации полностью убирать перегородки между комнатами не допустимо. Придется «покреативить», соорудив нестандартные арочные двери или раздвижные панели. Но только после согласования с БТИ.
• практически беспроигрышный вариант — перенос кухни в коридоры и веранды. Однако нужно проектировать новые коммуникации и вносить изменения в техпаспорт . Это производится специалистами бюро технической инвентаризации.

Если всеми правдами и неправдами кухня перенесена в другое место, высвободилось просторное помещение. Собственник строит планы обустройства здесь спальни, детской или гостиной.

Как известно, организовывать жилые комнаты под техническими помещениями соседей с верхних этажей запрещено.

Норматив можно обойти, сделав все по закону. На месте бывшей кухни оборудуем рабочий кабинет. Получаем нежилое помещение. Ну а поставить диванчик для отдыха не возбраняется.

Согласование переноса кухни в жилую комнату и перепланировки в 2017 году

Получается, что любые действия, касающиеся вмешательства в изначальный планировочный проект жилья, в 2017 году запрещены без утверждения компетентными органами:

1. Местной жилищной инспекцией.
2. Муниципальным подразделением архитектуры.

Вытекает из соображений безопасности.

На заметку. Помещения многоквартирного дома связаны между собою конструктивно. Технические изменения способны существенно нарушить геометрию не только отдельной квартиры, но и всего МКД. Печальными последствиями чревато несанкционированное вмешательство в несущие конструкции, газовое оборудование.

Как узаконить реконструкцию?

Какие документы нужно оформить для проведения законной перепланировки кухни? Фото № 4

Главное правило: сначала согласуем проект и только после получения разрешения приступаем к работам. Причем получить допуск не менее сложно, чем осуществить работы. Алгоритм процесса «задумка – результат» включает:

• сбор документов;
• направление подготовленного пакета на рассмотрение комиссией архитектуры и градостроительства при муниципалитете. Придется запастись терпением: на проведение экспертизы предстоящих работ, представленных бумаг и принятие решения отводится 30 суток;
• наем бригады специалистов и проведение работ по плану реконструкции/перепланировки.

Даже при незначительных отклонениях от утвержденного плана работы приостанавливаются до устранения нарушений. Реконструкцию завершают:

1. Прием работ специалистом БТИ: оформляется акт выполненных работ.
2. Регистрация изменений в технадзоре и БТИ.

После этого можно обращаться за новым квартиры.

Документы для согласования

Допуск на работы получаем путем сбора следующих документов:

• выписка ЕГРН, подтверждающая право владения или собственности;
• справка о прописке по данному адресу;
• техпаспорт на квартиру от БТИ, кадастровая выписка;
• разрешение Госпожнадзора;
• согласие Роспотребнадзора;
• вердикт служб по эксплуатации;
• проект с детальным изложением предстоящей перепланировки/переноса;
• техническое заключение БТИ о проведении перепланировки;
• согласие совладельцев и остальных жильцов дома.

С бумагами придется повозиться: посетить несколько инстанций, в каждую из них направить отдельное заявление с приложениями. Но самый сложный этап — общение с соседями.

Чем грозит несанкционированная перепланировка?

Что будет в случае отсутствия разрешения на перепланировку/перенос кухни? Фото № 5

Нарушителю назначается в размере 2-2,5 тысяч рублей и выдается предписание о восстановлении прежней планировки (ст.7.1 КоАП РФ). Когда административные меры не подействовали, разбирательство переходит в зал судебного заседания.

Суд признает работы незаконными, если:

• увеличена площадь жилья без изменения функционального назначения;
• изменен в худшую сторону доступ к коммуникациям;
• нарушена конструктивная прочность здания;
• превышены нагрузки на конструктивные элементы ввиду применения более тяжелых материалов;
• перепланирована муниципальная квартира, а также не принадлежащая гражданину на праве собственности.

Судебным решением владельца обязывают вернуть квартиру в первоначальное состояние. Как крайняя мера, возможно выселение и реализация недвижимости на торгах.

Сосед – контролирующий «орган»?

Именно. Инициировать разбирательства по незаконной перепланировке вправе жилищная инспекция, управляющая компания и даже другие жильцы. Достаточно заявления бдительного соседа в , а то и прокуратуру, чтобы нагрянула компетентная проверка.

На заметку. На основании поступившей информации контролирующие органы вправе провести внеплановую проверку по выявлению и пресечению нарушений жилищного законодательства. По выявленным фактам возбуждается административное производство с возможной передачей материалов в суд.

Лучше не доводить ситуацию до конфликта с законом, согласовав заранее предстоящие работы.

О том как правильно узаконить перепланировку в квартире вы можете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

07 Янв 2018 69

Будь то панельные, кирпичные или монолитные дома характерен один существенный недостаток – кухня малых размеров. Соответственно у многих собственников возникает желание расширить или перенести ее в другое помещение квартиры(в жилую комнату, коридор, подсобное помещение и т.д.), либо с целью увеличения площади, либо с целью выделения на месте кухни одной дополнительной комнаты.

В данной статье будут рассмотрены особенности переноса кухни в двух и более комнатной квартире. (Однокомнатные квартиры не будут рассматриваться в данной статье, в целом там все очень похоже, но есть свои нюансы которые достойны описания в отдельной статье на нашем сайте).

Как и при любом переносе - перемещение кухни сопряжено рядом особенностей, которые необходимо учитывать.

Обобщим факторы, имеющие значение при переносе кухни в двух- и более комнатной квартире.

• Этажность дома
• Этаж квартиры
• Тип плиты (газовая/электрическая), установленный на кухне.
• Площадь коридора (либо иных нежилых помещений), если кухню перемещают в коридор или допустим кладовую.

У новоиспеченных хозяев нередко встает вопрос о перепланировке квартиры в целях улучшения условий проживания, поскольку стандартный метраж помещений, особенно кухонь, не устраивает покупателя, ввиду ее малой площади. Можно ли узаконить перенос кухни и существуют ли легальные возможности осуществить эту идею?

В каких случаях можно осуществить перенос кухни?

Оговоримся сразу, что перенос кухни без согласования категорически запрещен и считается незаконным действием, влекущим за собой соответствующие последствия.

Существует 3 случая, в которых можно рассматривать возможность переноса кухни, в каждом из них есть свои преимущества и ограничения:

1. Если квартира находится на 1 этаже и под ней подвал, либо если этажом ниже расположено нежилое помещение.
2. Если квартира находится на среднем этаже, а под ней и над ней располагаются жилые квартиры.
3. Если квартира находится на самом верхнем этаже.

Подробнее о каждом рассмотрим в следующих разделах этой статьи. Но сразу отметим важный момент: для всех 3-х случаев действует единое правило: получить разрешение на перенос кухни возможно только при эксплуатации электроплиты, если используется газовая плита, то переносить кухню категорически запрещено . Однако и здесь имеются некоторые нюансы, о них поговорим позже.

Реализовать перенос кухни по закону возможно при соблюдении ряда условий. Вместе с тем, переносить кухню можно далеко не во все помещения, в число запрещенных входят:

1. Ванная комната или туалет (касается всех этажей, кроме последнего). Невозможность согласовать перенос кухни в квартире в ванную комнату или, например, в туалет заключается в ухудшении условий своего проживания и сопутствующих проблемах с дальнейшей продажей, поскольку ваша кухня будет находиться в зоне повышенной.
2. Балкон (лоджия). Перенос кухни на балкон либо лоджию, также запрещен Жилищным кодексом в большинстве домов 70-90 годов постройки, поскольку эти вольности противоречат санитарным и строительным нормам, соответственно при таком переносе кухни согласование БТИ и Мосжилинспекции получить невозможно.
3. Жилая комната (если этажом ниже расположено жилое помещение). Осуществление переноса кухни в комнату незаконно, что следует из положений Постановления Правительства Российской Федерации №47 от 26 января 2006 года, в которых наложен запрет на размещение кухни над жилыми помещениями (комнатами) соседей снизу.

При нарушении последнего условия собственнику грозит штраф за перенос кухни в жилую комнату. Если кто-либо из соседей или сотрудников управляющей компании напишут на Вас жалобу, то следствием будет выход проверки. Хоть штраф, согласно действующему Законодательству невелик – всего 2500 рублей, однако, на основании предписания будет наложено требование о возврате старой планировки квартиры в свое первоначальное положение, а это потраченное впустую время и деньги, которые уйдут еще и на ремонт в связи с возвратом кухни на предыдущее место.

Перенос кухни на первом этаже или над нежилым помещением

Итак, рассмотрим 1-ый случай и все нюансы, связанные с ним. Отметим сразу, что легче всего осуществить перенос кухни в комнату на 1 этаже или же перенос кухни в комнату над нежилым помещением, если собственность располагается на 2-ом этаже или выше, но под ней находятся, к примеру, магазины, парикмахерская, паркинг и др. При таком раскладе переместить кухню можно в принципе куда угодно, нельзя лишь под санузлы соседей сверху. Однако, в отдельных случаях все же возможен и такой вариант, для этого владелец квартиры пишет справку об ухудшении своих жилищных условий, в которой он обязуется предупредить об этом последующих жильцов, если квартира будет выставлена на продажу. Но это работает далеко не всегда, а лишь в редких случаях.

Для всех жильцов других этажей есть некоторые ограничения при выполнении таких работ, а перенос кухни в комнату и вовсе запрещен, поскольку их кухня будет находиться над жилой комнатой соседей, что ухудшит их жилищные условия.

Вместе с тем, даже такая не обремененная дополнительными сложностями работа, как перенос кухни на первом этаже, сопровождается вмешательством в систему вентилирования, водоснабжения, проведения необходимого технического обследования. Поэтому поручите это дело нашим профессионалам во избежание проблем и лишней траты денег!

Размещение кухни над жилой комнатой

Второй случай , когда квартира находится на среднем этаже, а под ней и над ней располагаются жилые квартиры, является самым сложным, т. к. на такой перенос наложено больше ограничений и распространяются все основные законы.

В такой ситуации перед собственником может возникнуть вопрос: можно ли сделать кухню над жилой комнатой соседей? Приведенным выше Постановлением Правительства наложен запрет на размещение кухонь над жилыми комнатами, также дела обстоят и с санузлом, который должен располагаться только над нежилыми помещениями.

Для жильцов средних этажей есть только 1 вариант: перенос кухни на нежилую площадь (в коридор, кладовую и т.п.). При этом обязательно учитывается запрет на расположения кухни под туалет соседей сверху, который можно обойти с помощью справки, упомянутой выше, и должны быть учтены все требования к устройству кухни-ниши:

• мойка и плита должны располагаться в нежилом помещении, либо оставаться на площади бывшей кухни;
• обязательно наличие вентиляции и достаточного естественного освещения новоявленной кухни, а также надлежащей гидроизоляции покрытий пола;
• площадь кухни-ниши не должна быть менее 5 метров.

А как обстоят дела при расположении жилой комнаты над кухней? В Ведомственных Строительных Нормах 61-89 (р) в пункте 2.6 «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов» содержаться нормы проектирования, где запрещено расположение кухонь с газовой плитой под/над жилыми комнатами. Этот же запрет установлен и в Своде Правил 41-108-2004.

Если кухня не газифицирована, то такие действия возможны при соблюдении всех норм. В любом случае, принимать решение о переносе кухни, не проконсультировавшись со специалистами, нельзя, так как это грозит массой вытекающих проблем, как юридических, так и чисто бытовых .

Что касается третьего случая (квартир, находящихся на самом верхнем этаже), то здесь также не допускается расположение кухни над жилой комнатой. Об этом гласят упомянутое выше постановление и СНиП, которыми руководствуются авторы проектов домов, также накладывающие запрет на размещение кухни над жилой комнатой.

Но, несмотря на это ограничение, есть и свои преимущества за счет того, что сверху нет никаких жилых комнат и соответственно нет санузлов, поэтому нет и угрозы ухудшения своих жилищных условий. К примеру, можно спокойно перенести кухню, расширив ее площадь за счет квадратных метров туалета.

Коммуникации при переносе кухни

Не стоит забывать и о необходимости подведения всех коммуникационных конструкций, поскольку всё мероприятие не имеет смысла без перемещения мойки. В связи с этим, система канализации и водопровода в первую очередь претерпевают изменения и преобразования. Часто при переносе кухни в комнату коммуникации не получается установить так, чтобы не пересекать дверных проемов.

И если во время подключения водоснабжения трудностей может и не возникнуть (трубы можно спрятать в бетонной стяжке или под потолочным покрытием), то при переносе кухни в гостиную комнату канализация создаст больше проблем. Все дело в требовании проложения канализационной трубы под определенным уклоном, в связи с чем, у многих возникают трудности с технической стороны работ. Если расстояние до стояка слишком большое, то уклон, возможно, не позволит установить трубы в стяжку пола, при таком раскладе используют водонапорные насосы.

Иногда для маскировки коммуникаций используют подиум, что является неплохим вариантом выхода из положения, а при правильном подходе к установке еще и отличным дизайнерским решением.

При переносе кухни в коридор можно вывести канализацию в санузел, если расстояние до стояка небольшое, это позволит сделать уклон для оттока вод. При этом план водопровода и канализации необходимо утвердить до непосредственного переноса .

Система вентиляции также подвергается изменениям, однако главным условием является ее прохождение через канал бывшей кухни, что будет препятствовать проникновению запахов в квартиры соседей. Однако запрещается проводить вытяжку через отвод туалета, поскольку в этом случае в Вашу квартиру будут проникать не очень приятные запахи.

Как следует из вышеизложенного, имеется множество факторов и деталей в ходе переноса кухни. Для благоприятного исхода, наилучшим для вас решением будет довериться нашим мастерам, учитывая большое количество требований, как с технической стороны, так и с юридической.

Перенос кухни с газовой плитой

Имея электрическую плиту получить согласование на перепланировку дело несложное. Менее повезло тем, кто хочет реализовать перенос кухни с газовой плитой – он невозможен ни при каких обстоятельствах, поскольку она является источником повышенной опасности .

Как следует из Приложения к Постановлению Правительства № 508, кухня с газовой плитой обязательно должна находиться в изоляции от жилых помещений. В связи с этим, перенос кухни с газовой плитой в комнату невозможен! Подвод газовой трубы сквозь жилые помещения категорически запрещен!

В таком случае есть 2 оптимальных варианта:

1. Перенос кухни без газовой плиты (плитка при этом остается на прежнем месте, где ранее была кухня, тогда на планах БТИ это помещение продолжает считаться кухней, несмотря на то, что остальная кухонная мебель будет располагаться в другом месте).
2. Замена газовой плиты на электрическую (это сложный процесс, при котором в проекте указывается вывод газа из квартиры, рассчитывается выделенное количество киловатт и определяется, достаточно ли мощности для установки электроплиты и есть ли вообще возможность ее установки, если да, то разрабатывается проект и осуществляется замена, а затем и перенос кухни).

В любом случае для реализации такого мероприятия целесообразно проконсультироваться с нашими специалистами на начальном этапе работ.

Перепланировка кухни с переносом стены

У многих собственников возникает вопрос: возможен ли при перепланировке перенос кухни в комнату со сносом стены для увеличения пространства?

Увеличение кухни за счет жилой комнаты и перенос стены кухни в комнату реализовать можно, но есть несколько важных нюансов:

• во-первых, плита и мойка должны оставаться на прежних местах.
• во-вторых, перенос стены должен осуществляться при соблюдении требований к минимальной площади жилой комнаты (этот критерий индивидуален в зависимости от типа квартиры и др. данных).

В чистом виде, с переносом мойки и плиты, это возможно только в случае, если этажом ниже расположено нежилое помещение либо подвал, если это первый этаж, но не под санузлы соседей сверху. Хотя и это ограничение можно обойти в некоторых случаях, написав справку об ухудшение своих жилищных условий.

К тому же, в панельных домах перенос стены между кухней и комнатой невозможен еще и по той причине, что в большинстве случаев эта стена является несущей и ее демонтаж запрещен.

Единственным вариантом увеличения пространства в случае, если стена между кухней и комнатой не является несущей, может быть снос этой стены. При этом необходимо обозначить границу разделения помещений, этого можно достичь при помощи разных половых покрытий либо небольшими пристенками с двух сторон, аркой и т.д.

Если же квартира, где осуществляется перенос кухни, имеет свободную планировку, то здесь есть некоторые нюансы согласования. Так как на планах, оформленных БТИ, не обозначено зонирование, необходимо получить план от руководителя проекта, заверенный им и подтверждающий, что кухня перемещена именно в нежилую зону.

Исходя из изложенного, несложно прийти к выводу, что самовольное осуществление перепланировки любого плана ведет к негативным последствиям в большинстве случаев.

Обращаясь к опытным профессионалам Архитектурно-проектной мастерской №1, вы можете быть уверены в проведении глубокого анализа возможностей переноса кухни, с учетом, как требований заказчика, так и требований Жилищного законодательства, а также иных санитарных и строительных норм на каждом этапе согласования.

Вывод:

Существует 3 случая, в которых можно рассматривать возможность переноса кухни, в каждом из них есть свои нюансы:

1. Если квартира находится на 1 этаже и под ней подвал, либо если этажом ниже расположено нежилое помещение: при таком раскладе переместить кухню можно в принципе куда угодно, но только не под санузлы соседей сверху, хотя и это в некоторых случаях можно решить, подписав справку об ухудшении своих жилищных условий.
2. Если ваша собственность находится на среднем этаже, а под ней и над ней располагаются жилые квартиры: здесь есть лишь 1 вариант – перенос кухни на нежилую площадь (в коридор, кладовую и т.п.), но не под санузлы соседей сверху (или, опять же, написав справку об ухудшении жилищных условий, получить разрешение размещения кухни под санузлом соседа сверху).
3. Если квартира расположена на самом верхнем этаже: перенести кухню можно куда угодно (кроме жилых помещений) – ввиду отсутствия соседей сверху, можно увеличить площадь кухни даже за счет собственного туалета.

Для всех 3-х случаев действует единое правило: переносить кухню с газовой плитой категорически запрещено, это можно сделать только при использовании электрической плиты!