Приступая к ремонту, хочется сотворить что-то свое: кухню поменять местами с комнатой или «поженить» их; благодаря лоджии или кладовке «захватить» несколько метров. Как подобное творчество вписывается в рамки закона?
Консультанты: консультант по согласованию перепланировок Юлия Юденич, заместитель начальника управления информации Мосжилинспекции Татьяна Филиппова.
Можно ли присоединить лоджию к комнате?
Теоретически, да. В Законе города Москвы есть фраза, которая вроде бы разрешает подобные перепланировки: «присоединение лоджии к жилой комнате по специально разработанному проекту, утвержденному в Москомархитектуры». Но скажу, опираясь на личный опыт и опыт своих коллег: за последние два года никто не смог получить такое разрешение официально. Дело в том, что по БТИ лоджия имеет коэффициент оплаты 0,3, так как это нежилое помещение. Значит, первое, что нужно сделать, — перевести лоджию из статуса нежилого помещения в жилое. Я не знаю ни одного «согласователя», прошедшего путь от префектуры до Москомархитектуры до конца. Был один отчаянный человек, но ему ответили: «Да, присоединяйте, но тогда уж по всему стояку». Все дело в том, что в случае присоединения лоджии только в одной квартире нарушается теплообмен. Промерзание, протечки, плесень — вот с чем могут столкнуться соседи снизу после подобного захвата территорий. В законе сказано, что выносить на лоджию водяные отопительные приборы (батареи центрального отопления) категорически запрещается. Даже если допустить (хотя и это запрещено!), что вы утепляете лоджию, используйте только электрические нагревательные приборы.
Как правило, мы заказчикам предлагаем такую схему. Сначала следует удалить подоконную зону. В тех домах, которые остеклены по единому проекту, например в новостройках, это сделать проще — удаление подоконной зоны расценивается как внутренняя перепланировка, и не нужно получать разрешений на реконструкцию. В старых же домах, где не предусмотрено единое остекление лоджий, подобное разрешение получать придется. Это дорого, но возможно. В любом случае в получившийся проем нужно обязательно установить двухкамерный стеклопакет — чтобы не нарушался тепловой контур. Кстати, многие, утвердив перепланировку, его убирают — до очередной проверки БТИ...
Надо ли согласовывать объединение кухни с гостиной?
Главное правило: мойка (так называемая «мокрая зона») и плита не должны располагаться над жилыми помещениями соседей. Если у вас газовая плита, то проблем больше. Для того чтобы протянуть газ в новое место, придется делать отдельный проект, который должен удовлетворять ряду требований — освещенность, наличие окна в помещении и так далее… (Кстати, заменить газ на электричество дорого, сложно, но можно.) Если же у вас электроплита, то провернуть операцию под названием «перенос кухни » немного легче. Можно, например, устроить так называемую кухню-нишу, то есть разместить ее в нежилом помещении (например, в коридоре, холле, кладовке или на месте одного из санузлов). Согласовать это тоже сложно, но вполне реально. Вы можете поставить плиту и мойку строго в зоне коридора, а всю остальную кухонную мебель, а также холодильник и обеденный стол, — в жилом помещении. Назвать это пространство следует кухней-столовой. И это принципиально, потому что если у вас в плане написано «кухня-гостиная» — вам его не согласуют, а если «кухня-столовая» — согласуют. Кстати, на первом этаже (или на втором, при условии, что внизу нежилое помещение) свободы гораздо больше.
Убирая кладовку, нужно ли оформлять перепланировку?
К работам, которые можно выполнять без оформления проектной и разрешительной документации, относятся:
- Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов (без изменения рисунка и цвета последних).*
- Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
- Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
- Перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни.
Поскольку речь идет не о встроенной мебели, а именно о кладовке, то, если не затрагиваются несущие конструкции и инженерные коммуникации, перепланировку можно согласовать по эскизу, выполненному от руки на копии поэтажного плана БТИ.
Кроме того, необходимо представить:
- правоустанавливающие документы на помещение,
- технический паспорт квартиры,
- эскиз,
- заявление по установленной форме.
Планировки квартир предусматривают кладовки или темные комнаты.
Кладовая - это изолированное помещение без окон площадью примерно от 1-го до 6-ти кв. м, относящееся к нежилой площади.
В отличие от встроенного шкафа, на планах БТИ кладовка чаще обозначается самостоятельным помещением (то есть без литеры).
Варианты перепланировки кладовки
Перепланировка кладовки сводится к следующим направлениям:
- расширению смежного помещения за счет кладовки;
- увеличению кладовки за счет смежного помещения;
- полному демонтажу имеющейся в квартире кладовой;
- устройству кладовой в квартире, где ее раньше не было.
Убрали кладовку - это перепланировка!
Расширение помещений за счет темной комнаты часто встречается при перепланировках кладовки в хрущевке. Дело в том, что в домах «хрущевской» застройки отмечается общий дефицит площади, поэтому перепланировка кладовок в хрущевке, как правило, означает ее присоединение к смежному помещению - чаще всего жилому.
Так, при желании можно присоединить кладовку к комнате, просто демонтировав двери и перегородку. После такой перепланировки площадь бывшей кладовой будет относиться к жилой зоне квартиры.
Кроме того, при перепланировке кладовая может служить своего рода плацдармом для расширения практически любого помещения квартиры - санузла, коридора, кухни и т.д.
Если кладовка примыкает к санузлу или ванной, то ее площадь можно будет использовать для расширения мокрых зон. В этом случае необходимо провести гидроизоляцию полов и оформить акт скрытых работ .
Если квартира оборудована электрической плитой, возможна перепланировка кладовки с обустройством в ней кухни-ниши без обеденной зоны. Такая перепланировка темной комнаты возможна лишь в случае, если ее площадь - не менее 5 кв. м.
Расширение и устройство кладовки в квартире
Многие жильцы, наоборот, категорически не желают расставаться с кладовой в квартире по причине ее невероятной функциональности. Ведь в этом помещении можно хранить огромное число вещей: начиная от домашнего уборочного инвентаря типа пылесоса, веника с совком и ведра со шваброй до консервации, одежды, строительного инструмента, старых газет и журналов, а также достаточно габаритных предметов вроде велосипеда, санок, самоката, лыж и тому подобных вещей.
Пример устройства кладовки (6а) вместо встроенного шкафа (8) и за счет части площади коридора (6) и комнаты (2) в 5-этажном кирпичном доме
Более того, осознавая всю ценность темной комнаты, собственники не редко принимают решение о его расширении за счет смежного помещения.
То есть, если собственник намерен расширить кладовку за счет комнаты или создать новую из участка жилой комнаты, то занятое кладовкой пространство исключается из жилой площади квартиры.
Особенности перепланировки кладовки
Несмотря на то, что кладовки отделяются от других помещений с помощью ненесущих перегородок, для их перепланировки обязательно требуется разработка проекта.
Разработкой проекта для согласования и проведения перепланировки кладовки могут заниматься только специалисты с допуском СРО. Наша компания имеет соответствующую лицензию, поэтому с удовольствием подготовит для вас все необходимые проектные документы по доступной цене в кратчайшие сроки.
Возможность и нюансы проведения перепланировки кладовки зависят от ряда обстоятельств.
Так, если вход в кладовку ведет из жилой комнаты, а на планах БТИ она обозначена цифрой с литерой (например, жилая комната обозначена под номером 2, а кладовая - 2а), а не в качестве самостоятельного помещения (цифрой без литеры), то расширять на такую кладовую санузел или кухню запрещено.
В ситуации, когда кладовка обозначена цифрой с литерой и выход из нее ведет на кухню, увеличить за счет нее площадь жилой комнаты будет проблематично.
Если же вы, к примеру, решили сделать кладовку вместо санузла, то ее затем можно будет расширить на жилую комнату.
Пример устройства кладовой (6) на первом уровне двухуровневой квартиры за счет части площади санузла (5)
Кроме того, расширить на жилую комнату можно будет и кладовку, устроенную вместо кухни, которая в свою очередь будет перенесена в другое место квартиры.
Эти примеры показывают, что перепланировка кладовки не так однозначна, как это может показаться на первых взгляд, поэтому прежде чем решиться на подобный ремонт, лучше получить предварительную консультацию у специалистов по согласованию перепланировок.
Если вы не знаете к кому обратиться, набирайте наш номер
Уведомление без согласования В ряде ситуаций перепланировка не сопровождается получением разрешения от БТИ, однако уведомлять Жилищную инспекцию и вносить изменения в техническую документацию – обязательный момент. Визит осуществляется по окончании ремонтных работ. Если проигнорировать этот вопрос, возникнут проблемы при заключении сделок с недвижимостью или вступлением в наследство. После перепланировки нужно предупреждать инспекцию о следующем:
- Создание межкомнатных проемов или их заделывание.
- Остекление балкона, либо лоджии.
- Демонтаж не несущей стены.
- Сооружение дополнительных перегородок небольшого веса, которые не усиливают нагрузку на пол.
- Переделка тамбуров и полный снос.
Важно! Снос проемов дверей или стен допускается только между помещениями.
Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен?
К ним относятся:
- Любой косметический ремонт: покраска или переклейка обоев, замена полов, потолка, некоторых внешних элементов, если они не влияют на функциональность здания, например, установка нового водостока или монтирование кондиционера, телевизионной тарелки, защитных сеток.
- Перестановка или удаление встроенной мебели: шкафов и антресолей, если те не являются отдельным помещением и не прописаны в техническом паспорте. То есть убрать стену между кладовой и комнатой нельзя – она может оказаться несущей.
- Перестановка или замена газовых и водонагревательных элементов, если при этом не требуется проложить дополнительные сети, также можно переставлять электроплиту.
- Замена дверей и окон, замена материала балконов и лоджий: поставить вместо старого окна пластиковое можно, а вот «прорубить» большего размера, уже нет.
Какую перепланировку можно делать без разрешения
По этой причине следует внести обновленные данные в техпаспорт БТИ после получения разрешения. Иногда дело обходится составлением одного эскиза в случае монтажа новой конструкции в прежней части и смене только места для оборудования проема двери.
Запрещенная перепланировка Соблюдение норм законодательства неукоснительно для владельцев недвижимости. Любой проект реализуется при наличии финансов, но возможность его легализации стоит уточнять заранее.
К трем запрещенным вариантам изменения планировки относят:
- Перемещения туалета в части квартиры, находящиеся над жилыми помещениями соседей снизу.
- Монтаж теплого пола с запитыванием от центрального отопления.
- Объединение кухни и комнаты при оборудовании обеденной зоны газовой плитой.
Внимание! Любые подсоединения к общедомовым системам не относятся к законным.
Перепланировка в типовой квартире: как снести стены и не пожалеть об этом
- Жилищная инспекция;
- Муниципальный департамент капитального строительства.
В последствии, если необходимость получения разрешения на запланированную перепланировку подтвердится, обращаться придется в те же перечисленные инстанции. Помимо перечисленных инстанций дать ответ на вопросы, связанные с перепланировкой, могут:
- квалифицированные юридические специалисты, специализацией которых является именно жилищное право;
- квалифицированные работники проектных фирм, занимающиеся разработкой проектной документации.
Порядок действий Запланировав перепланировку рекомендуется предпринять следующие действия:
- Самостоятельно определить, следует ли согласовывать запланированные изменения помещения;
- Обратиться в Бюро технической инвентаризации для получения/оформления технического паспорта;
- Получить паспорт.
Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен в квартире
Документального разрешения требуют следующие виды перепланировки:
- Перенос межкомнатных перегородок, демонтаж и перестраивание.
- Перемещение и установка дверных заслонов.
- Уменьшение или увеличение квадратных метров жилых помещений.
- Трансформации проемов перекрытий.
- Частичный снос основных стен.
- Создание коридора.
- Модификация пространства кухни или санузла.
- Перенос ванной, кухни или туалета в другие части квартиры.
- Совмещение санузлов.
- Образование новых комнат.
- Расширение пространства за счет использования нежилых помещений.
- Смена газового оборудования на другое.
- Перемещение топливных систем и электробытовых точек.
- Создание вентиляционного выхода.
Важно! На все из приведенных в списке работ понадобится разрешение от соответствующих инстанций.
Снесли кладовку. перепланировка?
Так, согласно ЖК РФ, любые изменения, вносимые в конструкцию или конфигурацию квартиры, в обязательном порядке должны отражаться в техническом паспорте жилого помещения (даже если их внесение не требует получения соответствующего разрешения). Составлением и внесением подобных данных в техпаспорт занимается Бюро технической инвентаризации.
После осмотра и фиксации параметров помещения уполномоченные работники БТИ оформляют технический документ жилого помещения. Заключение Ответ на главный вопрос статьи «Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен?» можно разбить на несколько пунктов:
- Любые изменения конструкции ненесущих стен не требует согласования или получения разрешения в Жилищной инспекции;
- Тем не менее, данные действия (снос, монтаж ненесущих стен) необходимо фиксировать в техническом паспорте.
Можно ли без разрешения сносить не несущую стену?
Кроме этого, оставшиеся без опоры потолочные перекрытия могут не выдерживать нагрузки и в любой момент рухнуть. Так как, кроме разделения разных комнат, элементы стены служат в качестве опор потолочного перекрытия для всех выше расположенных, аналогичных конструктивных элементов.
У некоторых горожан иногда появляются дополнительные квадратные метры. И покупка тут ни при чем. Квартиры становятся «резиновыми» после ремонта. Одни жильцы пристраивают без разрешения балкон, другие - крушат венткороба и кладовки и ставят вместо них еще один санузел. Третьи расширяют жилплощадь за счет межквартирного холла. В Мосжилинспекции рассказали о типичных случаях незаконных перепланировок и объяснили, что за это грозит.
СЛУЧАЙ № 1:
«Скворечник» для пенсионера
Пожалуй, чаще всего москвичи любят расширять свои квартиры, пристроив к ним балкон. Обычно его мастерят жители первых этажей. Но есть и такие смельчаки, как житель дома 16, корпус 1, по Суздальской улице. Тот ухитрился поставить балкон аж на 9-м этаже прямо на крыше балкона соседа снизу.
А пенсионеру на 11-м этаже в доме 25, корпус 1, на Митинской улице вообще стало тесно на своем старом балконе. Поэтому он добавил к нему самодельные перекрытия-жердочки и сколотил на них пристройку-«скворечник».
СЛУЧАЙ № 2:
Нарушителя выдали потекшие трубы
У жителей дома № 6 на 4-й Новокузьминской улице случился потоп. Выяснилось, что сосед в одной из верхних квартир устроил себе второй санузел. Для этого сломал перегородку между туалетом и ванной комнатой, объединив их. А уборную с унитазом разместил в кладовке. После такой перестановки трубы и потекли. Жилищные инспекторы заставили нарушителя вернуть все на свои места.
СЛУЧАЙ № 3:
Лишние метры спрятали за дверью
Еще одна история с кладовкой случилась в доме № 9 в Большом Демидовском переулке. Владельцы квартиры на 6-м этаже поставили дверь в межквартирном коридоре, присоединив к себе кладовую, и даже с окном. Никаких разрешений на дополнительную перегородку с дверью у жильцов не было. Поэтому им пришлось все убрать. Кстати, москвичи в разных районах нередко присваивают себе метры в общем коридоре или в холле, а также на лестничной клетке. Это всегда заканчивается одинаково - после жалоб соседей и проверки Мосжилинспекции «лишние» метры возвращаются на свое законное место.
СЛУЧАЙ № 4:
Гостиная стала больше
Хозяйка квартиры в доме 5 на улице Нансена увеличила гостиную комнату, объединив ее с балконом. Во время ремонта снесли окно и дверь, но подоконный блок и несущие конструкции не тронули. Но такая перепланировка все же запрещена. По правилам объединение лоджии с комнатой или кухней или балкона с кухней и комнатой нарушают тепловой контур здания и повышают нагрузку на отопительную систему. Поэтому по требованию жилищных инспекторов москвичка восстановила остекление между комнатой и балконом.
КОНКРЕТНО
Чем грозит стихийная переделка
Без разрешения можно только устроить косметический ремонт в квартире с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, окон.
Все, что затрагивает несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации, нужно сначала оформить в проекте и согласовать через службу «одного окна» Мосжилинспекции. Если дадут разрешение, тогда можно начинать перепланировку.
За незаконную перестройку квартиры грозит такое наказание:
Для физических лиц - штраф в размере от 2 до 2,5 тысячи рублей (ст . 7.21 КоАП России );
Для юридических лиц - штраф в размере от 300 до 350 тысяч рублей (ст. 9.12 КоАП России).
В любом случае нарушителю придется за свой счет вернуть квартире первоначальный вид.
КУДА ЖАЛОВАТЬСЯ
Сообщения о незаконной перепланировке в своем доме горожане могут отправлять в Мосжилинспекцию:
Через электронную приемную на сайте мэра Москвы - mos.ru/feedback/individual/;
Письмом на имя начальника Мосжилинспекции Кичикова Олега Владимировича по адресу: 129090, г. Москва, проспект Мира, д. 19.
