Хотим убрать кладовку в квартире. Нужно ли разрешение на перепланировку?

Федеральные законы (то есть действующие на территории всей страны) не содержат конкретного перечня работ, которые относятся к переустройству и перепланировке и соответственно подлежат согласованию. Но эти перечни могут устанавливаться региональными властями. Обратитесь в местную администрацию и узнайте, кто ведает этими вопросами в вашем регионе. В большинстве населенных пунктов этим занимается сама администрация. Но бывает, эти функции возлагаются и на другие органы, например на жилищные инспекции.

Прежде чем приступать к ремонтным работам, обязательно нужно узнать в контролирующем органе все ваши региональные требования. Какой бы орган ни занимался согласованием, его специалисты обязаны их вам объяснить.
Само согласование может быть уведомительным и разрешительным.
При уведомительном порядке человек уведомляет ответственный орган уже после того, как сделал работы, заранее разрешение получать не нужно. В таком порядке, как правило, согласуются незначительные изменения в помещении, не затрагивающие несущих конструкций. Разрешительный порядок более строгий. Он предполагает подачу заявления на перепланировку (переустройство) еще до начала работ. При этом обязательно к заявлению прикладывается проект предстоящих изменений. Только после того, как уполномоченный орган выдаст свое разрешение, можно будет приступать к работам.

После того как работы по переустройству (перепланировке) будут закончены, квартира должна быть осмотрена специальной приемочной комиссией. По результатам осмотра составляется акт. Если комиссия установит, что работы проделаны с нарушениями, придется все переделывать заново.

• § Ст. 28 Жилищного кодекса РФ

Технических нюансов, типов перегородок и т.п., довольно много, поэтому точные требования обязательно уточните в контролирующем органе. Не исключено, что даже демонтаж кладовки в вашем случае может потребовать разрешительного порядка согласования. Если контролирующий орган не даст свое разрешение, в отказе должна быть четко прописана причина.

• § Ст. 27 Жилищного кодекса РФ

Учтите, за самовольную перепланировку (переустройство) предусмотрена административная ответственность штраф от 2 тыс. руб.

• § Ст. 7.21, 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях

А если узаконить изменения не получится, придется еще и возвращать квартиру в исходное состояние.
Если квартира в собственности нескольких человек, то для перепланировки (переустройства) также потребуется согласие всех собственников. А если квартира муниципальная, прежде всего нужно обратиться в муниципалитет, чтобы заручиться его согласием. И кроме того, потребуется согласие всех жильцов квартиры, даже временно отсутствующих. Если квартира коммунальная, придется брать согласие всех соседей.

• § Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Строительные материалы

Пётр Кравец

Время на чтение: 4 минуты

А А

Чтобы убрать кладовку в хрущевке нужно знать юридические особенности этого процесса, поскольку самовольно, без согласования в жилищной инспекции и других органах власти, сделать это нельзя. Хрущевки бывают нескольких видов, каждый из которых отличается своими особенностями, отраженными в кадастровых паспортах.

Чаще всего встречается изменение кладовки в квартире в области кухни, когда владелец хочет сломать перегородки, поскольку метраж кухни недостаточно большой. Снести стену и сделать кухню-студию без согласования с инспекцией нельзя, поскольку это противоречит законодательству РФ.

В хрущёвке убирают кладовку довольно часто, при этом специалисты отмечают ряд преимуществ и недостатков этого действия. В частности, можно сделать высвобождаемое помещение любой направленности, в том числе, увеличивая полезную площадь ванной или коридора, туалета или спальни, с которыми граничила кладовая. Некоторые дизайн-проекты требуют сноса перегородки, что позволяет сделать уникальную отделку из необычных материалов.

Из недостатков стоит отметить сложность проведения строительных работ и их долгое согласование по инстанциям. Сам ремонт продолжается довольно долго, при этом одна из комнат увеличивается по площади за счет уменьшения другой, поскольку общий метраж квартиры неизменен.

Прежде всего, определяют тип дома. Как правило, квартиры-хрущевки бывают и в панельных, и в блочных, и в кирпичных домах. После этого владелец должен получить в БТИ план квартиры, поскольку не во всех случаях перепланировка возможна.

Кладовка указывается на плане жилья, поэтому её снос считается перепланировкой, требующей согласования в БТИ. Затем необходима помощь проектировщика, который согласует желания владельца с техническими нормами.

Если изменения в планировке меняют конфигурацию помещения, то все действия нужно в обязательном порядке согласовать с органами власти. К таким можно отнести изменение общего метража квартиры за счет присоединения лестничного пролета, удаление или перемещение опорных конструкций или коммуникаций, объединение нескольких квартир в одну.

Если конструктивных изменений нет, согласования можно не получать. Это касается создания гипсокартонных перегородок или переноса межкомнатных перегородок, изменение балкона или лоджии и их отделка из пластика или легких отделочных материалов. Специалисты БТИ всегда помогут в части разъяснений, поскольку каждое из действий должно сопровождаться достаточно подробным проектом.

Перепланировка может быть нескольких видов. Самая простая перепланировка проводится с первичным полученным одобрением от специалиста БТИ, при этом дополнительно получать согласования или документацию не нужно.

Типовая перестройка требует готового плана от застройщика дома, что позволяет владельцу квартиры начать перепланировку в удобное ему время без посещения БТИ, но без нарушения типового проекта. Перепланировка сложного типа требует согласования по множеству инстанций, при этом пренебрежение этими требования может грозить судебным преследованием и приведением квартиры в первоначальный вид.

Какие документы собрать для перепланировки?

Для сокращения сроков согласования всех работ по перепланировке хрущевке нужно заранее собрать все документы. Пакет должен быть готов к моменту обращения в инстанции, поскольку вся документация имеет большой срок действия («годности»).

Техпаспорт

В БТИ, к которому относится зарегистрированное помещение, владелец или доверенное лицо получает технический паспорт, выдаваемый в течение трех недель. Примерная стоимость составляет 2-3 тыс. руб. в зависимости от региональных коэффициентов. Можно ускорить сроки до недели, заплатив двойной тариф.

Проект предполагаемых работ

Главным документом при перепланировке является проект работ, которые планируется провести. Этот проект выполняется у организации или частных лиц с полным соблюдением законодательства. Важно, чтобы специалист-разработчик имел допуск СРО, что проверяется жилищной инспекцией.

В таком случае согласование пройдет без проблем. Работа с проектировщиком проста – ему достаточно показать объект визуально и предоставить план квартиры. По стоимости проект может быть от 15 до 30 тыс. рублей, и обычно его готовят в течение недели.

Заявление в жилищную инспекцию

После сбора всех документов собственник жилья может обращаться в жилищную инспекцию с заявлением на перепланировку. Заявление типовое, образец находится в приемной или выдается владельцу по требованию, в некоторых случаях можно найти шаблоны на сайте государственного органа.

Полученное одобрение является началом строительных и ремонтных работ, а отказ указывает на необходимость переработки или доработки проекта и приведение его в соответствие всем правилам и нормам.

Регистрация перепланировки

После выполнения работ по перепланировке крайне важно пригласить специалиста из БТИ для освидетельствования изменений. Вызывается техник, который приезжает на объект и проверяет соответствие сделанного объема строительных/ремонтных работ техническому проекту, по которому выполнялась перепланировка.

Дополнительной оплаты технику не требуется, но за внесение изменений в план квартиры государство взимает пошлину в размере 3 тыс. рублей. Готовый план можно получить в срок до трех недель.

Как только план объекта с изменениями находится в руках владельца, необходимо обратиться с заявлением в кадастровую палату, к которой приписана квартира. К заявлению прикладывается новый план жилого помещения. По стоимости услуга сильно зависит от региона, но срок строго регламентирован и составляет не более 14 рабочих дней.

Помимо техника на объект вызываются представители Роспотребнадзора, которые должны выдать заключение о качестве выполненных работ. Это касается любого метража изменяемого объекта, даже если в пятиэтажке в однокомнатной квартире сносим кладовку.

Чтобы соблюсти все требования законодательства, перед началом строительных работ владельцу следует получить разрешение специальной комиссии в жилищной инспекции. Для получения необходимо собрать все документы самостоятельно, при этом специалисты оказывают активное информационное содействие, отвечая на многие вопросы по перепланировке жилья.

После этого требуется разрешение на строительные работы, указанные в плане. Документ оформляется в течение месяца, а ответ действителен на протяжение одного календарного года.

Как согласовать снос кладовки в хрущевке?

Как только владелец получил на руки разрешение о строительных работах на основании предоставленного плана, его передают в жилищную инспекцию. Нормативы не указывают особой квалификации людей, выполняющих ремонтные работы, потому можно провести все действия самостоятельно или нанять специалистов. Важно не отступать от параметров, указанных в проекте перепланировки.

Все скрытые работы, связанные со сносом кладовки в хрущёвке, указывают в плане дополнительно и сопровождают актом о согласовании. К таким работам можно отнести гидроизоляционное укрепление, когда метраж туалета расширяется за счет кладовки и пр. Акт должен быть подписан в нескольких инстанциях, а также специалистами-техниками из жилищной инспекции. Все изменения, включая скрытые работы, вносятся в кадастровый паспорт.

Самовольный снос кладовки считается одним из вариантов перепланировки, потому без согласования в жилищной инспекции грозит владельцу штрафами и санкциями, а также возвратом помещения в первоначальный вид. Законность выполненных действий можно доказать только в ходе судебного разбирательства. Не всегда суд встает на сторону владельца, поэтому проведенные работы часто приходится демонтировать, возвращая помещение в исходный вид.

Когда владелец обращается в БТИ, важно проверить у специалиста наличие изменений в плане квартиры, которые не были ранее зарегистрированы. Если планировка соответствует действительности, владельцу на руки выдают план квартиры. Тот же специалист должен посетить объект после окончания работ.

Штрафы за самовольную перепланировку

Если жилищная инспекция отказывает владельцу в согласовании проекта, а также в случаях, когда нужно узаконить имеющиеся перепланировки, собственник должен обратиться в суд по месту регистрации помещения.

С приобретением новой квартиры новоселы практически сразу же задумываются о перепланировке . Желание функционально своим взглядам оптимизировать свое жилище частенько возникает и у граждан, решившихся на капитальный ремонт. Особенно рьяно россияне занимались перепланировкой после принятия закона о приватизации. Массовые реконструкции квартир, перепланировка кладовой и подсобных помещений в многоэтажках доходили до абсурда.

Люди пытались сносить даже несущие стены, если считали, что тем самым увеличат полезную площадь или кардинально изменят интерьер. Вместо привычных и не всегда больших ванн в ванных комнатах устанавливали оборудование, предназначенное для сауны.

Объединяли спальни и кухни с лоджиями , а перепланировка кладовки считалась обязательной при проведении ремонтных работ. И практически никто особенно не заботился о соседях и конструктивном нарушении целостности всего здания, так как не существовало каких - либо официальных регулирующих документов.

С января 2005 года в России узаконены четкие правила переоборудования и перепланировки жилых помещений, в том числе холодных кладовых в неотапливаемом объеме квартире. Сама по себе перепланировка кладовой комнаты, как и прочих помещений, предусматривает целый комплекс строительно - монтажных работ:

• замену или удаление перегородок;
• пробитие проемов;
• проведение или удаление всевозможного оборудования.

Наиболее «безболезненной» была и остается перепланировка кладовки в квартире. Существует множество вариантов по использованию данного пространства. Одним из наиболее востребованных и полезных для семьи вариантов считают размещение в кладовой системы для хранения одежды и обуви по принципу встроенного шкафа или гардеробной. Удобно и функционально даже при малых объемах хозяйственного помещения.

Приступая к ремонту, хочется сотворить что-то свое: кухню поменять местами с комнатой или «поженить» их; благодаря лоджии или кладовке «захватить» несколько метров. Как подобное творчество вписывается в рамки закона?

Консультанты: консультант по согласованию перепланировок Юлия Юденич, заместитель начальника управления информации Мосжилинспекции Татьяна Филиппова.

Можно ли присоединить лоджию к комнате?

Теоретически, да. В Законе города Москвы есть фраза, которая вроде бы разрешает подобные перепланировки: «присоединение лоджии к жилой комнате по специально разработанному проекту, утвержденному в Москомархитектуры». Но скажу, опираясь на личный опыт и опыт своих коллег: за последние два года никто не смог получить такое разрешение официально. Дело в том, что по БТИ лоджия имеет коэффициент оплаты 0,3, так как это нежилое помещение. Значит, первое, что нужно сделать, — перевести лоджию из статуса нежилого помещения в жилое. Я не знаю ни одного «согласователя», прошедшего путь от префектуры до Москомархитектуры до конца. Был один отчаянный человек, но ему ответили: «Да, присоединяйте, но тогда уж по всему стояку». Все дело в том, что в случае присоединения лоджии только в одной квартире нарушается теплообмен. Промерзание, протечки, плесень — вот с чем могут столкнуться соседи снизу после подобного захвата территорий. В законе сказано, что выносить на лоджию водяные отопительные приборы (батареи центрального отопления) категорически запрещается. Даже если допустить (хотя и это запрещено!), что вы утепляете лоджию, используйте только электрические нагревательные приборы.

Как правило, мы заказчикам предлагаем такую схему. Сначала следует удалить подоконную зону. В тех домах, которые остеклены по единому проекту, например в новостройках, это сделать проще — удаление подоконной зоны расценивается как внутренняя перепланировка, и не нужно получать разрешений на реконструкцию. В старых же домах, где не предусмотрено единое остекление лоджий, подобное разрешение получать придется. Это дорого, но возможно. В любом случае в получившийся проем нужно обязательно установить двухкамерный стеклопакет — чтобы не нарушался тепловой контур. Кстати, многие, утвердив перепланировку, его убирают — до очередной проверки БТИ...

Надо ли согласовывать объединение кухни с гостиной?

Главное правило: мойка (так называемая «мокрая зона») и плита не должны располагаться над жилыми помещениями соседей. Если у вас газовая плита, то проблем больше. Для того чтобы протянуть газ в новое место, придется делать отдельный проект, который должен удовлетворять ряду требований — освещенность, наличие окна в помещении и так далее… (Кстати, заменить газ на электричество дорого, сложно, но можно.) Если же у вас электроплита, то провернуть операцию под названием «перенос кухни » немного легче. Можно, например, устроить так называемую кухню-нишу, то есть разместить ее в нежилом помещении (например, в коридоре, холле, кладовке или на месте одного из санузлов). Согласовать это тоже сложно, но вполне реально. Вы можете поставить плиту и мойку строго в зоне коридора, а всю остальную кухонную мебель, а также холодильник и обеденный стол, — в жилом помещении. Назвать это пространство следует кухней-столовой. И это принципиально, потому что если у вас в плане написано «кухня-гостиная» — вам его не согласуют, а если «кухня-столовая» — согласуют. Кстати, на первом этаже (или на втором, при условии, что внизу нежилое помещение) свободы гораздо больше.

Убирая кладовку, нужно ли оформлять перепланировку?

К работам, которые можно выполнять без оформления проектной и разрешительной документации, относятся:

1. Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов (без изменения рисунка и цвета последних).*
2. Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
3. Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
4. Перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни.

Поскольку речь идет не о встроенной мебели, а именно о кладовке, то, если не затрагиваются несущие конструкции и инженерные коммуникации, перепланировку можно согласовать по эскизу, выполненному от руки на копии поэтажного плана БТИ.

Кроме того, необходимо представить:

• правоустанавливающие документы на помещение,
• технический паспорт квартиры,
• эскиз,
• заявление по установленной форме.

Планировки квартир предусматривают кладовки или темные комнаты.

Кладовая - это изолированное помещение без окон площадью примерно от 1-го до 6-ти кв. м, относящееся к нежилой площади.

В отличие от встроенного шкафа, на планах БТИ кладовка чаще обозначается самостоятельным помещением (то есть без литеры).

Варианты перепланировки кладовки

Перепланировка кладовки сводится к следующим направлениям:

• расширению смежного помещения за счет кладовки;
• увеличению кладовки за счет смежного помещения;
• полному демонтажу имеющейся в квартире кладовой;
• устройству кладовой в квартире, где ее раньше не было.

Убрали кладовку - это перепланировка!

Расширение помещений за счет темной комнаты часто встречается при перепланировках кладовки в хрущевке. Дело в том, что в домах «хрущевской» застройки отмечается общий дефицит площади, поэтому перепланировка кладовок в хрущевке, как правило, означает ее присоединение к смежному помещению - чаще всего жилому.

Так, при желании можно присоединить кладовку к комнате, просто демонтировав двери и перегородку. После такой перепланировки площадь бывшей кладовой будет относиться к жилой зоне квартиры.

Кроме того, при перепланировке кладовая может служить своего рода плацдармом для расширения практически любого помещения квартиры - санузла, коридора, кухни и т.д.

Если кладовка примыкает к санузлу или ванной, то ее площадь можно будет использовать для расширения мокрых зон. В этом случае необходимо провести гидроизоляцию полов и оформить акт скрытых работ .

Если квартира оборудована электрической плитой, возможна перепланировка кладовки с обустройством в ней кухни-ниши без обеденной зоны. Такая перепланировка темной комнаты возможна лишь в случае, если ее площадь - не менее 5 кв. м.

Расширение и устройство кладовки в квартире

Многие жильцы, наоборот, категорически не желают расставаться с кладовой в квартире по причине ее невероятной функциональности. Ведь в этом помещении можно хранить огромное число вещей: начиная от домашнего уборочного инвентаря типа пылесоса, веника с совком и ведра со шваброй до консервации, одежды, строительного инструмента, старых газет и журналов, а также достаточно габаритных предметов вроде велосипеда, санок, самоката, лыж и тому подобных вещей.

Пример устройства кладовки (6а) вместо встроенного шкафа (8) и за счет части площади коридора (6) и комнаты (2) в 5-этажном кирпичном доме

Более того, осознавая всю ценность темной комнаты, собственники не редко принимают решение о его расширении за счет смежного помещения.

То есть, если собственник намерен расширить кладовку за счет комнаты или создать новую из участка жилой комнаты, то занятое кладовкой пространство исключается из жилой площади квартиры.

Особенности перепланировки кладовки

Несмотря на то, что кладовки отделяются от других помещений с помощью ненесущих перегородок, для их перепланировки обязательно требуется разработка проекта.

Разработкой проекта для согласования и проведения перепланировки кладовки могут заниматься только специалисты с допуском СРО. Наша компания имеет соответствующую лицензию, поэтому с удовольствием подготовит для вас все необходимые проектные документы по доступной цене в кратчайшие сроки.

Возможность и нюансы проведения перепланировки кладовки зависят от ряда обстоятельств.

Так, если вход в кладовку ведет из жилой комнаты, а на планах БТИ она обозначена цифрой с литерой (например, жилая комната обозначена под номером 2, а кладовая - 2а), а не в качестве самостоятельного помещения (цифрой без литеры), то расширять на такую кладовую санузел или кухню запрещено.

В ситуации, когда кладовка обозначена цифрой с литерой и выход из нее ведет на кухню, увеличить за счет нее площадь жилой комнаты будет проблематично.

Если же вы, к примеру, решили сделать кладовку вместо санузла, то ее затем можно будет расширить на жилую комнату.

Пример устройства кладовой (6) на первом уровне двухуровневой квартиры за счет части площади санузла (5)

Кроме того, расширить на жилую комнату можно будет и кладовку, устроенную вместо кухни, которая в свою очередь будет перенесена в другое место квартиры.

Эти примеры показывают, что перепланировка кладовки не так однозначна, как это может показаться на первых взгляд, поэтому прежде чем решиться на подобный ремонт, лучше получить предварительную консультацию у специалистов по согласованию перепланировок.

Если вы не знаете к кому обратиться, набирайте наш номер