Когда речь заходит о типовых домах, строившихся из панелей или из кирпича, неподготовленному человеку кажется, что все они одинаковые. Но при детальном изучении вопроса можно не только научиться различать дома 137 и 602 серии, но и проследить развитие конструкторской мысли, прошедшей путь от создания быстровозводимых аналогов просторных "сталинок" с аналогичными площадаями и высотой потолка, через максимально тесные и предельно дешевые "хрущевки", до современных типовых проектов, ничуть не уступающих своим конкурентам, сделанным по индивидуальным проектам.

Панельная "сталинка" 1-506 . Дома построены на Охте, Кантемировской улице и один на Петроградке (единственный панельный в Петроградском районе).

Панельный ГИ . Дома этой серии строились с 1959 до 1968 года. Наружные стены выполнены из легких газобетонных панелей. Стены ничем не декорировались – просто окрашенные плиты. Балконов нет. У кокон предусмотрены специальные ящики для разведения цветов - чтобы дом не смотрелся совсем пусто.

Панельный ГИ точечный. В отличие от многоподъездной версии, в точечном доме серии ГИ представлены 1- и 2-комнатные квартиры. Сверху предусмотрен световой фонарь для освещения подъезда.

Панельный ОД . Полностью идентична серии К-7, возводимой в Москве и других городах Советского Союза. Существует также в виде общежития.

Панельный 1-335 . Для внешнего вида 1-335 характерны широкие окна квартир (двустворчатые выглядят квадратными и в среднем на 10 см шире чем у других «хрущевок» того периода), удлинённые окна на лестничных клетках, почти во всю высоту панели. Торцевые стены без балконов, состоят из 4-х панелей, две панели с окнами в центре или по краям. Наибольшее количество домов этой серии было построено именно в Санкт-Петербурге где их выпускал Полюстровский ДСК - 289 зданий, всего 1442 секции в Красногвардейском и Калининском районах города.

Панельный 1-ЛГ-502 . Материал панелей – тот же керамзитобетон, что и у серии 1-335. Основная территория застройки – Невский и Фрунзенский районы. По теплопотерям дома серии ОД «конкурируют» только с 1-335. Причем часто проигрывают даже им. Здесь также тесные совмещенные санузлы площадью около 2 кв. м, 5-метровые кухни.

Панельный 1-507 серии. Эти пятиэтажки собирались из «облегченного» керамзитобетона с минераловатным утеплением.

Панельный 1-507 серии, модификация в 7 этажей. Оснащена лифтами и мусоропроводами.

Панельный 1-ЛГ-504 . Дальнейшее развитие 507 серии, производившееся на том же Кузнецовском ДСК. Ранние дома по комфорту и площади квартир мало отличались от предшествующих "хрущевок", но поздние 504Д2, подросшие до 10 этажей, имели просторные комнаты и кухню в два окна. Строились и в Петербурге, и в пригородах.

Панельный 1-ЛГ-504 , 12 этажей. Данные дома имеют незадымляемую лестницу с общими переходными балконами, а на пером этаже могут быть как квартиры, так и магазины.

Панельный 1-ЛГ-600 "Корабль". Строительство домов 600-й серии осуществлялось Автовским ДСК по переработанному «ЛенНИИпроектом» польскому проекту с 1967 по 1982 год в Ленинграде и его пригородах. Существуют 5, 9, 12 и 15-этажные (последние - только точечные) дома этой серии.

Панельный 1-ЛГ-600У . Отличался увеличенной площадью кухонь 3-комнатных квартир. 15-этажные дома строились, как правило, многоподъездными.

Панельный 600.11. Дальнейшее развитие легендарного "корабля". Первоначально имели Г-образные окна кухонь (для установки оконных бакинских кондиционеров), в конце 90-х стали устанавливать окна традиционной формы.

Панельный 1-ЛГ-602 . это одна из самых известных и массовых серий домов в Ленинграде. Такие дома строились с 1966 по 1982 год. Первый дом этой серии расположен на Пражской удице, 39. Строительство домов выполняли Невский, Обуховский (ДСК-2) и Полюстровский (ДСК-1) домостроительные комбинаты.

Панельный 1-ЛГ-606 ранний. Строительство панельных домов 606-й серии осуществлялось по проекту «ЛенНИИпроекта» Невским ДСК-6. Квартиры в домах серии имеют паркетные полы в комнатах и раздельные санузлы. Площади комнат - 8-18 кв. метров.

Панельный 1-ЛГ-606М . Строилась с 1971 по 1989 гг.

Панельный 1-ЛГ-606М 14-этажный с боковыми 9-этажными секциями.

Панельный БС . Строились исключительно в районе станции метро Приморская в 1967-1970 гг. Первые блоксекционные дома в 9-12-16 этажей с более прогрессивной планировкой и унифицированным лестнично-лифтовым узлом - для зданий разной этажности применялся одинаковый ЛЛУ. В 9 и 12 этажных блоксекциях они отличаются лишь наличием грузопассажирского лифта в 12-этажной версии. Многие приемы,отработанные здесь,получили дальнейшее развитие в первой версии 137 серии.

Панельный 137 серии. Первый дом был построен в Купчино в 1973 году из компонентов, производимых ДСК-2. После дома распространились по всем окраинам Ленинграда. В измененном виде строится до сих пор (например, район Новая Охта).

Панельный 137 с газобетонными внешними панелями.

Панельный 137 серии, строившийся в 90-х и 2000-х годах.

Панельная 121 . Строилась в основном в Ленинградской области. в Петербурге в советские годы было построено лишь несколько домов в Красногвардейском и Выборгском районе, все - точечные 12-этажные.

Панельный 121 современный. Серия панельных домов строится в течение длительного срока, модификация разработанная Гатчинским ДСК на основе 121 серии, здания встречаются в новых спальных районах Петербурга. Квартиры имеют хорошие планировки, большие площади. Материалы отвечают самым современным требованиям, в том числе тепло- и звукоизоляционным. Площадь кухонь в 121 серии от 12 до 14 кв.м.

Панельный 90ЛО-М . Развитие областной серии 90ЛО, не представленной в Петербурге, производится Киришским ДСК.

Панельный . Оптима - торговая марка Гатчинского ССК.

Панельный 1-464А . Общесоюзная и очень распространенная в Лен.области серия. В Санкт-Петербурге не строилась.

Панельная КПД-4570. Серия военных 5-этажных домов, строившихся по всему СССР.

Панельный П-101 . Этажность - 5-9-10 этажей, квартиры - 1,2,3- комнатные. Годы строительства - 1980е-1990е гг. Проекты разработаны 53-м Центральным проектным институтом Министерства обороны и строились по всему СССР.

Панельный Контакт-СП . Производится КЖБИ 211 города Сертолово Ленинградской области.

Кирпичный 1-527.

Кирпичный 1-528-КП .

Кирпичный 1-528 КП-40.

Кирпичный 1-528КП-41.

Кирпичный 131.

Кирпичный 1-528КП-80.

Кирпичный 1-528КП-82 . 16-этажные точечные дома. Строились не только в Ленинграде, но и в Волгограде (построено 4 дома).

Кирпичный Щ-5416.

Кирпичный ш.5733.

Кирпичный ш.5733/14.

Типовое кирпичное общежитие 1-447-С-54. Всесоюзная серия.

Типовое кирпичное общежитие 164-80-4. Всесоюзная серия

Типовое кирпичное общежитие Щ9378/23к.

Квартиры в хрущевских пятиэтажках почти всегда ругают, но спросом они пользуются. Все-таки это самый дешевый тип городского жилья. Но разные серии хрущевок отличаются и по запасу прочности, и по потребительским качествам.

Причина популярности хрущевок на вторичном рынке жилья - не только сравнительно низкие цены. Основные массивы хрущевской застройки давно уже превратились из окраин в инфраструктурно развитые серединные районы, в которых имеются школы, детские сады, а часто и метро в пешей доступности. Главные аргументы противников пятиэтажек образца 1960-х годов - скромные площади квартир, стены, которые не греют и изношенные коммуникации.

В том, что нужно знать потенциальному покупателю хрущевки, мы разбирались вместе с экспертами Санкт-Петербургской палаты недвижимости.

Минусы, переходящие в плюсы

Эксперты говорят, что невысокая плотность застройки хрущевских кварталов для их жителей скорее плюс, чем минус. «Здесь меньше трудностей с парковочными местами, а также не столь острый, как в районах активного нового строительства, дефицит мест в дошкольных и образовательных учреждениях», - отмечает председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко.

В хрущевках нет лифтов и мусоропроводов. С одной стороны, это неудобно, с другой - легче поддерживать порядок, нечему ломаться и забиваться. Наконец, пять этажей легких панелек - это относительно невысокая нагрузка на строительное основание. Поэтому, если такое здание поддерживается в должном техническом состоянии, оно должно без проблем служить долгие десятилетия.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА":

В панельных пятиэтажках - дефицит. Зато некоторые - и порой предлагают к продаже по ценам «однушек» в более свежих домах, и часто именно это обстоятельство становится для покупателя решающим. Косметический ремонт позволяет радикально освежить хрущевскую квартиру, но открытым остается вопрос: сколько прослужит сам дом. А здесь все неоднозначно. Пятиэтажки в разных районах с виду почти одинаковы, но они отличаются по конструктивным особенностям: одни действительно почти неремонтопригодны, другие сохранились лучше многих более новых зданий.

Где эта серия, где этот дом?

В Санкт-Петербурге широко распространены несколько модификаций кирпичной 528-й серии, а также пять массовых серий панельных хрущевок (ниже мы их назовем). Но в южных и северных районах доминируют разные серии панелек. Это обусловлено близостью к месту застройки того или иного домостроительного комбината, каждый из которых ставил на конвейер ту или иную разработку архитекторов и конструкторов.

Но не все эксперименты проектировщиков того периода выдержали проверку временем. Поэтому с большой степенью уверенности можно говорить о том, что южные районы Петербурга - это территория относительно неплохих хрущевок. В то же время островки самых ранних и проблемных сосредоточены в северных и восточных районах.

Так выглядят пятиэтажки 507-й и 504-й серий (внешне они почти не отличаются). Это один из самых удачных типов панельных хрущевок

В частности, самыми неудачными с конструктивной точки зрения считаются дома серий ОД (основная зона локации - Невский район), строительство которых велось с 1959-го по 1963 год. Проблема здесь даже не в том, что не греют облегченные наружные стены из керамзитобетона с прослойкой минваты, а в использовании так называемой бескаркасной конструкции. Запас прочности обеспечивается исключительно за счет поперечных несущих стен и сварных соединений. В случае коррозии и износа последних здания становятся неремонтопригодными.

Похожую конструкцию (неполный каркас, облегченные наружные стены с прослойкой минваты) имеют ранние дома 335-й серии, которые с 1959 года строили преимущественно в Калининском районе. К 1965 году серию модифицировали, внедрив схему «полный каркас». Но до снятия с производства в 1968 году проблему тонких и не держащих тепло наружных стен разработчикам решить не удалось.

Более удачные пятиэтажки 507-й и 504-й серий с 1960 до начала 1970-х годов строились во всех городских районах. Но в Московском и Фрунзенском районах это основная серия хрущевок. Запас прочности у них выше, чем у ОД (в первую очередь из-за продольного расположения несущих стен), а массивные наружные стены из шлако- или керамзитобетонных панелей держат тепло относительно неплохо (разумеется, по сравнению с названными выше сериями).

Дома серий ГИ и А считаются своего рода визитной карточкой юго-западных территорий (Кировский и Красносельский районы). Они возводились с 1959-го по 1968 год и заметно отличаются от других хрущевок как по планировкам квартир (о них скажем ниже), так и по конструкции. Главное отличие - легкие наружные стены из навесных газобетонных полупанелей. Это слабое место: фасады большинства зданий выглядят непрезентабельно, требуют ремонта и дополнительного утепления. В то же время сами дома вполне крепкие: основу несущего каркаса здесь составляют поперечные стены из газобетонных блоков, ко всему прочему обеспечивающие сравнительно неплохую межквартирную звукоизоляцию.

Серия 1-502В (в обиходе 502-я серия) - уже не совсем хрущевка, некоторые риэлторы называют их пятиэтажными брежневками. Это действительно дома следующего поколения, которые начали строить в 1964 году, после снятия с производства серий ОД и 335-ой, причем и в северных, и в южных спальных районах.

Так называемые кирпичные хрущевки (ранние дома 528-й серии от двух до пяти этажей) строились в разных районах. По основным планировочным параметрам они близки к панелькам 507-й серии, но даже краткий обзор вариантов здесь требует отдельной публикации.

Три по цене одной

Планировки квартир в панельных хрущевках основных серий, в принципе, похожи. Высота потолка - 2,5 м, тогда как в кирпичных - от 2,5 до 2,7 м. Но потенциальным покупателям имеет смысл принять во внимание еще две цифры - 2,6 и 3,2 м. Это заданный нормативами того периода шаг поперечных стен. Именно этот момент определяет основные пропорции хрущевских квартир: в них нет просторных кухонь, а жилые комнаты - узкие и вытянутые.

Двухкомнатные квартиры в подавляющем большинстве панельных хрущевок (например, в 335-й и 507-й сериях), обычно односторонние, со смежными комнатами. Типичная «трешка» имеет общую проходную комнату, к которой примыкает узкая, как вагон, спальня.

Газобетонная хрущевка серии ГИ. Основные массивы таких домов расположены в юго-западных районах Петербурга. В таких домах предлагают только многокомнатные квартиры

Правда, пятиэтажки серий ГИ и А по планировкам радикально отличаются от всех прочих хрущевок. «Однушек» и «двушек» в них нет - искать бесполезно, имеются только трех-, четырех- и даже пятикомнатные квартиры. Такие дома являются поставщиками на вторичный рынок жилья самых дешевых «трешек», которые по ценам сопоставимы с однокомнатными квартирами. Впрочем, по площадям они также недалеко ушли от последних: всего 42-44 кв. м (комнаты - 6, 9 и 15 кв. м).

На что еще обратить внимание

Главные минусы хрущевок всех серий - плохая звуко- и теплоизоляция. В зимний период более всего подвержены вымерзанию квартиры, расположенные в торцах секций. Ранние хрущевки имеют невентилируемую кровлю, совмещенную с чердачным перекрытием, которая также не держит тепло. Для жителей верхних этажей это даже более серьезный источник дискомфорта, чем отсутствие лифта.

Пятиэтажки второго поколения (примерно с середины 1960-х годов) имеют подобие чердака, и для их обитателей данная проблема не столь остра. Кровля может быть отремонтирована, а фасады утеплены при плановом капитальном ремонте. В то же время, для ветхих конструкций типа «неполный каркас» радикальных способов лечения строители пока не придумали.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Николай Лавров, вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

Если вы собираетесь купить квартиру в хрущевке, желательно собрать максимум сведений о доме и окрестных территориях из открытых источников. Если у вас нет желания или возможности проводить самостоятельное исследование, найдите порядочного риэлтора, который дорожит репутацией, готов работать в ваших интересах и как минимум убережет вас от приобретения некондиции с замаскированными дефектами по цене качественного товара.

Еще один важный момент: в наше время покупателям квартир в пятиэтажках едва ли следует рассчитывать на выгодное расселение и снос в рамках программ реновации. Информацию о годе постройки и типе любого здания, а также о том, какие виды работ, связанные с капремонтом общего имущества (фасадов, кровли, коммуникаций и т. п.) запланированы для каждого дома на ближайшие годы, можно найти на официальном сайте Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга. Но следует иметь ввиду, что в данном источнике обозначены только типы (например, хрущевка панельная, хрущевка кирпичная и т. п.), но не конкретные серии домов.

Источник bn.ru

Текст Филипп Урбан

фото Александронок

Тип дома – панельный
Этажность – 5, 6, 8, 9
Годы строительства 1959-1968 г.г.
Районы застройки: Красносельский, Кировский, Московский районы Санкт-Петербурга.

Одностворчатое пластиковое окно 700 Х 1550 мм

В хрущевке серии ГИ окно на кухне одностворчатой конструкции. Два режима открывания – поворот и откидывание, энергосберегающие стеклопакеты. В комплекс монтажных работ входит демонтаж, доставка по городу и замер, общая стоимость – бесплатно. При монтаже нового окна появляется возможность установить подоконник 15 см шириной. Отделка окна «под ключ» – установка подоконника, уличного водоотлива, внутренняя отделка откосов уголком 40 Х 40 мм, штукатурные работы – бесплатно.

Стеклопакет: 4-16Ar-4 LowE
Фурнитура: SIEGENIA FAVORIT
Цвет: Белый
Размер изделия: ширина: 700 мм высота 1550 мм

Цена: 10625 руб.

Двустворчатое пластиковое окно 1470 Х 1550 мм

Типовое окно с открывающейся в двух направлениях створкой. Комплекс монтажных работ (монтаж, демонтаж, доставка в СПб и замер) – бесплатно. Отделка окна «под ключ» (установка подоконника 150 мм, водоотлива, отделка откосов уголком, оштукатуривание швов) – бесплатно.

Фирма изготовитель: VEKA Германия
Профиль рамы и створки: 3-х камерный
Стеклопакет: 4-16Ar-4 LowE
Фурнитура: SIEGENIA FAVORIT
Цвет: Белый
Размер изделия: ширина: 1470 мм высота 1550 мм

Цена: 11475 руб.

Трехстворчатое пластиковое окно 2080 Х 1550 мм

Недорогая конструкция из трех секций с одной поворотно-откидной створкой. Комплекс монтажных работ – бесплатно Полная отделка окна «под ключ» – бесплатно.

Фирма изготовитель: VEKA Германия
Профиль рамы и створки: 3-х камерный
Стеклопакет: 4-16Ar-4 LowE
Фурнитура: SIEGENIA FAVORIT
Цвет: Белый
Размер изделия: ширина: 2080 мм высота 1550 мм

Цена: 15810 руб.

Краткая характеристика хрущевки серии ГИ

Серия домов ГИ строилась в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Автовским ДСК. Балконы в таких домах не предусмотрены. Кухни площадью 5 кв. м, совмещенные санузлы. Наружные стены не являются несущими, выполнены из легких газобетонных плит, теплоизоляция которых оставляет желать лучшего. Основная застройка серии ГИ – пятиэтажки, точечные здания этого проекта менее распространены.

В хрущевке серии ГИ отсутствуют подоконники. Эта проблема решается при установке нового окна. Пластиковые окна закрепляются посередине проема, изнутри остается место на небольшой откос и подоконник. Подоконник для хрущевки серии ГИ имеет ширину 15 см. Можно установить подоконник шире. В этом случае потребуются усиливающие кронштейны снизу подоконника.

Установка пластикового окна в хрущевке серии ГИ завершается внутренней отделкой откоса. В качестве материала откоса используется широкий уголок 40 Х 40 мм. В случае установки окна по внутренней плоскости стены, окно по периметру отделывается широким наличником.

Выбор пластикового окна в хрущевку серии ГИ

Жилье в серии ГИ бюджетное, устанавливать дорогие окна в такие дома не целесообразно. Для новых пластиковых окон будут оптимальны следующие параметры:

1. Оконные профили трехкамерные с системной глубиной 58-62 мм.
2. Стеклопакеты однокамерные энергосберегающие. Если требуется максимальная шумоизоляция – двухкамерные стеклопакеты.
3. Конструкция окна с одной открывающейся в двух плоскостях створкой. В квартирах на первом этаже с решетками на окнах все створки стоит делать открывающимися для возможности мытья.
4. Отделка откосов ПВХ уголком.

Про пятиэтажки в свое время ходила шутка о том, что Хрущев «совместил ванную комнату с уборной, но не смог совместить пол с потолком». В 1955 году, с выходом Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», собственно, и началось индустриальное домостроение . Документ предписывал к 1 сентября 1956 года разработать «новые типовые проекты жилых домов в два, три, четыре и пять этажей… используя при этом лучший отечественный и зарубежный опыт».

Перевод жилищного строительства на индустриальные рельсы был призван обеспечить светлое будущее, в котором нет места коммунальным квартирам. И пусть в трехкомнатную квартиру предполагалось поселить семью из трех поколений, зато в каждой - были своя ванна и миниатюрная кухня. Нормативы образца 1957 года допускали устройство жилых помещений высотой от 2,5 м, кухонь от 4,5 кв. м, смежных комнат и совмещенных санузлов. Минимальные площади спален - от 6 кв. м на одного человека, и от 8 кв. м на двоих, общей комнаты - не меньше 14 кв. м. В качестве обязательных элементов в квартирах предусматривались кладовая или встроенный шкаф.

В Ленинграде массовое жилищное строительство вели четыре домостроительных комбината (ДСК) - Полюстровский, Обуховский, Кузнецовский и Автовский, для которых разрабатывались «фирменные» серии пятиэтажек. Год от года в первичные проекты вносились корректировки и улучшения.

«Двушки» по ценам «трешек»
Сегодня цены на хрущевские «однушки» (31-33 кв. м) в хорошо сохранившихся домах в спальных районах «серединной» зоны Петербурга, недалеко от станций метро, стабильно держатся возле отметки 3 млн руб. Но по таким ценам порой предлагают и миниатюрные квартиры в малогабаритных новостройках, и в панельных «кораблях», и так называемые дворницкие в старом фонде. Зато у двух- и трехкомнатных хрущевок ценовых конкурентов нет. К примеру, предложение «двушек» в домах серии 1-335ЛГ со смежными комнатами площадью 42 кв. м, а также самых доступных «трешек» в пятиэтажных домах серии ГИ (41 кв. м) стартует с отметок 3,5 млн руб. То есть - это самые демократичные по ценам петербургские квартиры.

В нашем веке панельные хрущевки то начинали модернизировать, то в массовом порядке приговаривали к сносу. Но если, к примеру, в столицах прибалтийских стран панельные дома того периода подвергли тотальной модернизации и они изменились до неузнаваемости, то в нашем городе разговоры о санации пятиэтажек к настоящему моменту сошли на нет. Ведь зачастую кварталы хрущевок располагаются на территориях, имеющих низкую плотность застройки, но при этом - высокую градостроительную ценность.

Эксперты полагают, что в обозримом будущем цены на квартиры в пятиэтажках могут подвергнуться корректировкам, причем как в ту, так и в другую сторону: все зависит от того, насколько «понравятся» горожанам первые итоги (результат увидим уже в этом году).

Главные недостатки панельных пятиэтажек - вовсе не малые метражи квартир (современные строители порой предлагают и менее просторное жилье), а неважная звукоизоляция и стены, которые не держат тепло. Но есть у хрущевок и серьезные преимущества перед другими типами квартир. Во-первых, дома первых массовых серий - благодаря легкости конструкции и, соответственно, низким нагрузкам на фундамент - имеют неплохой запас прочности и вполне ремонтопригодны. Во-вторых, основные кварталы городских хрущевок - давно уже не окраины.

Кто есть кто в пятиэтажном Петербурге
Самый массовый и самый удачный тип питерских пятиэтажек первого поколения - дома серии 1-507ЛГ. После постановки 507-й серии на конвейер Кузнецовского ДСК в 1959 году ее модификации начали строить практически во всех районах до 1972 года. Но основные кварталы таких домов расположены в непосредственной близости от предприятия-производителя - в Московском районе (вдоль Витебского проспекта) и Купчино.

Из всех панельных пятиэтажек первого поколения 507-я серия - это самые теплые дома. Фасадные панели в них отделаны белой керамической плиткой с цветными вставками, которая хоть и посерела от времени, но не осыпалась. Во всех квартирах есть встроенные шкафы или кладовки, причем в двух- и трехкомнатных квартирах они весьма вместительны - до 2,5 кв. м. Площади кухонь - от 5,5 до 6 кв. м. Смежные санузлы есть только в однокомнатных квартирах (правда, не во всех модификациях).

Пятиэтажкам серии 1-335ЛГ, широко распространенным в Калининском районе, повезло меньше. На Полюстровском ДСК их начали производить в 1959 году и сняли с производства в середине 1960-х, когда выяснилось, что наружные панели, являющие собой «слоеный пирог» с намокающей минватой, непригодны для местного климата. Они не хранят тепло и гораздо хуже, чем керамзитобетонные панели 507-й серии «держат» керамическую облицовку. Тем не менее во многих регионах СССР, на базе «ленинградской» 335-й серии вплоть до 1972 года возводили пятиэтажки, семи-, и девятиэтажные дома, в том числе и сейсмостойких модификаций. Таким образом, это весьма прочные по конструкции здания, а утепление фасадов и кровли могли бы на десятилетия продлить срок их службы.

Планировки квартир здесь похожи на те, что в домах 507-й серии: имеются балконы и вместительные кладовки («тещины комнаты»). Ключевое отличие только в том, что совмещенные санузлы (есть и модификация с «сидячими» ваннами) и миниатюрные прихожие позволили увеличить площади кухонь до 7 кв. м. Во всех квартирах, кроме тех, что на первых этажах, есть балконы.

Дома серии ОД в массовых масштабах возводились Обуховским ДСК в Невском районе. Есть также небольшой массив в Купчино (близ станции метро «Бухарестская», между Бухарестской улицей и Волковским проспектом), а также фрагменты точечной застройки в разных частях Московского района. По планировочным характеристикам эти дома являют собой копию «образцовой» московской серии К-7 (знаменитые «дома Лагутенко»). В них приличные, по сравнению с другими хрущевками, планировки: раздельные санузлы, не самые маленькие кухни (около 7 кв. м), просторные комнаты правильных (то есть близких к квадратным) пропорций от 11 до 18 кв. м. Ни лоджий, ни балконов в таких домах нет, зато двух- и трехкомнатные квартиры, как правило, двусторонние.

По теплопотерям эти дома - одни из самых проблемных. В наружных стеновых панелях здесь, также как в 335-й серии, предусмотрена прослойка из минераловатного утеплителя, которая за долгие годы эксплуатации вымокла и разрушилась.

Стратегические отличия пятиэтажек серии ГИ (Автовский ДСК, основные массивы - в Кировском и Красносельском районах) от других хрущевок - наружные стены из газобетонных панелей и планировки, в которых действительно угадываются заимствования «лучшего зарубежного опыта» социального жилья. В этих домах также нет ни балконов, ни лоджий, а на этаже располагаются две квартиры. Из-за этой планировочной особенности одно- и двухкомнатным квартирам в базовом проекте места не нашлось. Зато трех-, четырех- и пятикомнатные - двусторонние, а в торцевых секциях трехсторонние. Это демократичные семейные квартиры: в них есть 15-16-метровые «залы», через которые можно пройти в миниатюрную кухоньку, отделенную от гостиной проемом (в ранних модификациях он не имел двери, а изолированные кухни в таких квартирах, скорее всего, - следствие более поздних перепланировок), а также крохотные спаленки от 6 до 8 кв. м. Санузлы - только смежные.

Кроме пятиэтажек серия ГИ включает в себя одноподъездные восьми- и девятиэтажные «точечные» дома (см. план), где собраны «однушки» и «двушки» (которых, напомним, нет в пятиэтажках). Причем однокомнатные квартиры в таких «точках» - это прототип современных квартир-студий: они имеют площади 23 или 27 кв. м, комнаты 12 или 16 кв. м и кухни-ниши 4 или 5 кв. м с проходом через жилую комнату.

Что касается наружных стен из газобетонных панелей, то их способность хранить тепло зависит от состояния. В прошлом десятилетии некоторые такие пятиэтажки модернизировали и утеплили. Но у подавляющего большинства «панелек» серии ГИ на мониторе тепловизора межпанельные швы «светятся» изнутри от теплопотерь.

Планировки переходного периода
Какие планировочные решения квартир более всего распространены в хрущевках? Во-первых, стандартный для панельной пятиэтажки шаг поперечных стен (3,2 м) привел к появлению узких, как вагоны, комнат с окном в торце (в «панельках» того периода нет помещений шириной больше 3,1 м).

Во-вторых, изучая планировки домов разных серий, можно заметить, что рядовые блок-секции, как правило, состоят из «двушек» со смежными комнатами. Однокомнатных квартир в панельных пятиэтажках мало: они плохо вписывались в поэтажные планы, предполагающие наличие двух или четырех квартир на этаже. Трехкомнатных в хрущевках тоже меньше, чем в домах более поздней постройки. Правда, есть варианты, когда вместо двух соседних двухкомнатных квартир предусматривались трех- и однокомнатная.

Межквартирная звукоизоляция при таком «разделе имущества» практически отсутствует. Тем не менее - благодаря такой квартирографии - в пятиэтажках, сплошь состоящих из квартир со смежными комнатами , нечасто встречаются коммуналки. Квартиры в торцевых секциях чаще всего несколько отличаются по планировкам. В них могут быть не только дефицитные «однушки», но и «двушки» с изолированными комнатами.

В хрущевках нет утепленных цокольных этажей и чердаков, поэтому верхние квартиры перегреваются летом и подмерзают в морозы, а жители первых этажей порой вынуждены жить в условиях повышенной влажности и дышать испарениями от прохудившихся труб в подвале.

Зато конструкторы хрущевок, в отличие от разработчиков «панелек» последующих поколений, еще не догадывались, что линолеум можно стелить непосредственно на бетонное основание. Поэтому в панельных пятиэтажках, как правило, паркетные или дощатые полы, положенные на лаги из досок или бруса, обеспечивающие приемлемую межэтажную звукоизоляцию. Но пространство под полами в таких домах обычно заполнено песком с изрядной примесью строительного мусора. При их переборке ремонтники находят немало «артефактов» времен ударных пятилеток - водочные бутылки, консервные банки, завернутые в газету хлебные корки и селедочные скелеты. Такое заполнение перекрытий порой является главной причиной пыли и неприятных запахов. Новосел, начавший модернизацию квартиры с разборки пола и вывоза мусора, обычно отмечает, что после заливки новой бетонной стяжки пола атмосфера в жилище становится намного лучше.

Качественный ремонт квартиры в хрущевке подразумевает замену всех труб коммуникаций, сантехники, оконных и дверных блоков и позволяет получить практически новую квартиру, пусть и в доме, уже разменявшем полвека.

Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок

Хрущевские пятиэтажки не ругал только ленивый: дескать, они и холодные, и тесные, и трещат по швам. Но все познается в сравнении. По сегодняшним меркам их впору записывать в разряд жилья комфорт-класса.

Градостроительная политика в отношении хрущевских пятиэтажек в нашем веке менялась постоянно: власти то проводят образцово-показательные модернизации хрущевок, то, объявив морально и физически изношенными, решают пустить их в массовом порядке под снос. Между тем главная проблема домов первых массовых серий заключается вовсе не в ветхости (они сохранились не лучше и не хуже других), а в том, что, по мнению властей, пятиэтажная застройка имеет невысокую плотность и занимает слишком уж привлекательные по локации территории.

Поэтому, вопреки всем «страшилкам» о ветхости и аварийности хрущевок, квартиры в них пользуются стабильным спросом и отнюдь не являются самым доступным жильем. По информации БН, средняя цена рядовой однокомнатной квартиры без выраженных дефектов в панельной пятиэтажке колеблется возле психологической отметки в 3 млн руб. Ниже этого значения, в 2,8-2,9 млн руб., оценивают «однушки» на первых и последних этажах, а также окнами на оживленные магистрали (что в хрущевской застройке – редкость). Пригородные хрущевки, расположенные в «неудобьях» либо на значительном удалении от основных транспортных узлов порой предлагают по рекордно низким ценам – от 2,2 млн руб. Но такие цены скорее исключение, чем правило.

Чем обусловлен покупательский интерес к квартирам в панельных домах первых массовых серий? Действительно ли они являются морально и физически устаревшими?

Плюс на минус

Полвека назад появился анекдот о том, что Хрущев совместил ванную с уборной, но не смог совместить пол с потолком: острые на язык сограждане высмеивали новые стандарты экономичного массового жилья – потолки 2,5 м и совмещенные санузлы. Но в отличие от сегодняшних проектировщиков идеологи массового домостроения конца 1950-х годов не догадались придумать квартиры-студии, совмещая душевые кабины с прихожими, а комнаты с кухнями. Таким образом, планировки, заданные нормативами полувековой давности, на поверку оказались вполне гуманными. И это первый аргумент для покупателя квартиры в хрущевке.

Второй заключается в том, что за полвека хрущевки показали себя как исключительно надежные и неприхотливые в эксплуатации дома. В них не бывает просевших, как в старом фонде, перекрытий. А в силу своих конструктивных особенностей пятиэтажные панельные постройки со сварными соединениями оказались постройками исключительно крепкими: в частности, на базе ленинградских пятиэтажек уже в 1970-е годы разрабатывали и строили дома для сейсмоопасных районов бывшего СССР.

И, наконец, уже всем, и не только агентам по недвижимости, известно, что ликвидность недвижимости определяется тремя признаками: местом, местом и еще раз местом. По мере роста мегаполисов основные территории хрущевской застройки превратились из городских окраин в обжитые и утопающие в зелени районы с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.

Недостатки пятиэтажек первых массовых серий потенциальным покупателям также хорошо известны. В них нет лифта и мусоропровода. Из-за отсутствия чердака квартиры верхних этажей имеют обыкновение раскаляться летом и выстывать зимой. Не слишком комфортен из-за подвальной сырости и первый этаж (поэтому «крайние» квартиры всегда ощутимо дешевле).

Отказ от излишеств

История массового панельного домостроения началась в 1955 году, когда вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», предписавшее разработать типовые проекты, чтобы к 1980-му году, когда наступит коммунизм, каждая советская семья встретила его в отдельной квартире. Основу проектирования хрущевок положили строительные нормативы 1957 года, предусматривавшие высоту жилого помещения от пола до потолка 2,5 м, миниатюрные (от 4,5 кв. м), кухни, а также допускавшие устройство смежных комнат и совмещенных санузлов. В качестве обязательных элементов квартиры назывались кладовая (либо встроенный шкаф), спальни (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м).

Самые распространенные серии панельных хрущевок первых массовых серий – 1-507/1-504, 1-335, ГИ, ОД. Но не все хрущевки являют собой именно крупнопанельные дома. Есть также «кирпичные» серии (1-528КП и ее модификации), а также дома с наружными стенами из кирпичных блоков (1-527). Основу проектирования панельных домов второго поколения, так называемых брежневок, пришедших на смену хрущевкам, положили строительные нормативы 1963 года, которые увеличивали минимальные площади кухонь с 4,5 до 9 кв. м и не допускали устройства совмещенных санузлов. Между тем реально новые нормы, предполагающие строительство «домов улучшенных планировок» начали внедряться только в 1965 году, а параллельно с этим, вплоть до начала 1970-х, продолжали строиться дома панельные пятиэтажные дома первого поколения.

Самые холодные и самые теплые

Хрущевки считаются самым холодным жильем. Но не все. «Кирпичные» серии (1-528КП и ее модификации), а также дома с наружными стенами из кирпичных блоков (1-527), в принципе, не уступают по теплофизическим свойствам «сталинским» домам. Серия 1-507 с толщиной наружной стены 40 см в этом отношении тоже не самый худший вариант. Рекордсмены по теплопотерям – дома серии ГИ, ОД и 1-335. Причем самые проблемные – угловые и трехсторонние квартиры торцевых секций, а также квартиры, расположенные на пятых этажах.
Некоторые владельцы таких квартир пытаются утеплять их изнутри, создавая «слоеный пирог» из минераловатных плит и гипсокартона на деревянном каркасе. Увы, это малоэффективно. Утепление наружных стен, в особенности квартир, расположенных в торцевых секциях, – серьезная проблема. Единственно разумное решение проблемы – современные окна со стеклопакетами и претензии к представителям эксплуатирующих организаций, в задачи которых входит ремонт фасадов и обновление межпанельных стыков.

В отличие от домов более поздних серий во времена раннего «хрущевизма» еще не появилась тенденция класть линолеум прямо на бетонное основание. Как правило, у домов первых массовых серий паркетные или дощатые полы, положенные на лаги из досок или бруса. Такая конструкция создает вполне приемлемую межэтажную звукоизоляцию, но поскольку строительство, как правило, велось в авральном режиме, пространство между лагами пола часто заполняли песком.

Отсюда – неистребимая пыль и вечно «гуляющие» полы. При капитальном ремонте такой квартиры с заменой полов приходится выгребать немало мусора с «артефактами» времен ударных строек – пустыми бутылками и консервными банками.

Затянувшийся испытательный срок

Питерские хрущевки эксплуатируются уже без малого шестьдесят лет. Поэтому за почерневшие фасады с осыпавшейся облицовочной плиткой, продуваемые межпанельные стыки и обшарпанные подъезды следует благодарить не строителей, а представителей ремонтных и обслуживающих организаций, которые в течение полувека нещадно эксплуатируют эти дома, забывая о ремонте.

Между тем из-за своей компактности хрущевки исключительно ремонтопригодны, а их модернизация способна решить все проблемы, кроме недостатка квадратных метров. В начале нашего века появились адресные программы санации городских пятиэтажек, предполагающие утепление фасадов и замену коммуникаций, позволяющие на неограниченный срок продлить жизнь хрущевкам. Типовой проект, предусматривающий модернизацию без расселения, был разработан ГУП «УКС Реставрация». В состав рекомендуемых работ входили косметический ремонт, утепление наружных стен, надподвальных и подкровельных перекрытий, вентиляционных блоков, замена балконных дверей и окон, оснащение приборами учета тепловой энергии. Однако к 2008 году работы по санации домов первых массовых серий были свернуты: для городского бюджета затраты оказались неподъемными, а для инвесторов – королевство маловато, не разгуляться.

Поэтому к заявлениям строителей, о том, что некоторые дома легче снести, а на их месте построить новые, есть смысл отнестись со скепсисом. Им, понятно, интереснее осваивать средства с размахом. Но не факт, что новые строительные технологии возведения экономичного жилья, а также дома эконом-класса, которые возводятся сегодня, так же успешно выдержат полувековой испытательный срок.

Пятиэтажные дома первых массовых серий

Серия 1-528КП («кирпичные хрущевки»)

Разработка этой серии началась еще до памятного Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Двускатные железные крыши, эркеры и потолки 2,7 м нетипичны для хрущевского периода, поэтому такие дома иногда называют поздними «сталинками». Тем не менее массовые объемы застройки, стандартизация всех параметров, а также убогие планировки квартир выдают в пятиэтажных домах 528-й серии именно хрущевки. «Излишеств» здесь не наблюдается: площади квартир лишь немного превышают обозначенные нормативами 1957 года: кухни – в среднем 5.2 кв. м, большие комнаты (в однокомнатных квартирах) и общие – (в двухкомнатных) – от 17 до 19 кв. м, спальни – 11,2 или 8,5 кв. м.

Серия 1-507

Самый массовый, и, по всей видимости, самый удачный, тип питерских пятиэтажек первого поколения. Два экспериментальных дома 507-й серии появились в 1956 году, а после постановки ее на конвейер в 1959-м ее модификации строили практически во всех районах города до 1972-го. Количество подъездов в таких домах – от трех до восьми, на каждом этаже располагаются четыре квартиры. Из всех панельных пятиэтажек первого поколения эти дома самые теплые, да и звукоизоляция у них (в первую очередь за счет удачных планировок) лучше, чем в других подобных домах. Во всех квартирах есть встроенные шкафы, причем в двух- и трехкомнатных они могут быть весьма вместительными – до 2,3 кв. м.

Серия 1-335

Пятиэтажки этой серии ассоциируются с Гражданкой и Малой Охтой. Основной площадкой для отработки этого типа панельных домов с наружными стенами из облегченных керамзитобетонных панелей с минераловатной утепляющей прослойкой стал Калининский район. Их начали производить в 1959 году и сняли с производства в 1966. В целом же планировки таких домов (четыре квартиры на этаже) похожи на те, что в домах 507-й серии: точно такие же балконы, большие кладовки в дальних смежных комнатах. Зато совмещенные санузлы и миниатюрные прихожие позволили увеличить площади кухонь до 7 кв. м.

Серия ОД

В массовых масштабах дома серии ОД возводились в Невском районе (там их больше двухсот). Есть также небольшой массив в Купчино (в кварталах между Бухарестской улицей и Волковским проспектом), а также в Московском районе. По планировочным особенностям эти дома являют собой копию самой массовой и «образцовой» московской серии К-7. Приличные – по сравнению с другими хрущевками – планировки: раздельные санузлы, не самые маленькие кухни (около 7 кв. м), просторные комнаты правильных пропорций от 11 до 18 кв. м.

По качеству звукоизоляции и по уровню теплопотерь эти дома – одни из самых проблемных: в наружных стеновых панелях предусмотрена прослойка из минераловатного утеплителя, которая за долгие годы эксплуатации вымокла и разрушилась. Подобную конструкцию наружной стены вскоре после начала производства признали несостоятельной, а строительство домов серии ОД прекратили в 1966 году.

Еще одна малоприятная особенность таких домов – тонкие внутриквартирные перегородки (всего 4 см), на которые невозможно повесить настенные шкафы.

Серия ГИ

Номенклатура серии включает в себя три модификации пятиэтажек. Наружные стены в них – из легких газобетонных панелей. Особенность – две квартиры на этаже. Из-за этого одно- и двухкомнатные квартиры в базовом проекте не предусмотрены. Зато все трех-, четырех- и пятикомнатные – двусторонние, а в торцевых секциях есть трехсторонние.

В планировках таких квартир явно угадываются заимствования, они напоминают европейское социальное жилье послевоенного образца: «залы» от 15 до 22 кв. м, через которые можно пройти в миниатюрные кухоньки, отделенные от гостиных проемом без двери, крохотные спаленки от 6 до 8 кв. м.

Кроме пятиэтажек серия ГИ включает в себя несколько вариантов восьми- и девятиэтажных «точечных» домов. В них «собраны» одно- и двухкомнатные квартиры, которых «недодали» пятиэтажкам.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления