Технические помещения

Технические помещения

Технические помещения - помещения в здании для размещения технического и вспомогательного оборудования: тепловых узлов, бойлерных, электрощитовых, венткамер, коммутаторов, радиоузлов, машинных отделений лифтов, холодильных установок и др.

Это интересно:

Пенопласт, свойства и качества

Есть строительные материалы, без которых не обходится ни одна стройка. К таким материалам по праву можно отнести незаменимый пенопласт, или пенополистирол. Его полезные свойства, такие как высокая тепло-, гидро- и звукоизоляция плюс высокая экологичность материала определили главные сферы его применения. Его с большим успехом применяют в строительстве как промышленных и административных зданий, так и в жилищном строительстве.

Используя пенопласт для утепления квартир и домов, достигается существенное снижение энергозатрат, необходимых для того, чтобы отапливать помещение. С его применением в помещении создаётся необходимый микроклимат. Всё дело в том, что благодаря технологии изготовления пенопласт на 98% состоит из воздуха. Воздух это и есть газ. А газ в свою очередь имеет очень низкую теплопроводность.

Пенопласт получается путём вспенивания полистирола, который находится в гранулах. Вспененный полистирол подвергается обработке водяным паром. Подобная операция продолжается несколько раз, что значительно уменьшает плотность полистирола, соответственно уменьшается и его вес. Окончательная сушка на воздухе позволяет насытить пенопласт воздухом и вывести лишнюю влагу.

В итоге на окончательной стадии обработки мы получаем лёгкий, абсолютно водонепроницаемый, пожароустойчивый и долговечный материал, который к тому же можно изготовить любой формы и с разным размером гранул. Минимальный размер гранул 5 мм, максимальный размер обычно не превосходит 15 мм. Высокое качество за низкую цену - так можно вкратце охарактеризовать пенопласт.

Статья 32. Классификация зданий, сооружений, строений и пожарных отсеков по функциональной пожарной опасности
1. Здания (сооружения, строения, пожарные отсеки и части зданий, сооружений, строений - помещения или группы помещений, функционально связанные между собой) по классу функциональной пожарной опасности в зависимости от их назначения, а также от возраста, физического состояния и количества людей, находящихся в здании, сооружении, строении, возможности пребывания их в состоянии сна подразделяются на:
1) Ф1 - здания, предназначенные для постоянного проживания и временного пребывания людей, в том числе:
а) Ф1.1 - здания детских дошкольных образовательных учреждений, специализированных домов престарелых и инвалидов (неквартирные), больницы, спальные корпуса образовательных учреждений интернатного типа и детских учреждений;
б) Ф1.2 - гостиницы, общежития, спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов, мотелей и пансионатов;
в) Ф1.3 - многоквартирные жилые дома;
г) Ф1.4 - одноквартирные жилые дома, в том числе блокированные;
2) Ф2 - здания зрелищных и культурно-просветительных учреждений, в том числе:
а) Ф2.1 - театры, кинотеатры, концертные залы, клубы, цирки, спортивные сооружения с трибунами, библиотеки и другие учреждения с расчетным числом посадочных мест для посетителей в закрытых помещениях;
б) Ф2.2 - музеи, выставки, танцевальные залы и другие подобные учреждения в закрытых помещениях;
в) Ф2.3 - здания учреждений, указанные в подпункте "а" настоящего пункта, на открытом воздухе;
г) Ф2.4 - здания учреждений, указанные в подпункте "б" настоящего пункта, на открытом воздухе;
3) Ф3 - здания организаций по обслуживанию населения, в том числе:
а) Ф3.1 - здания организаций торговли;
б) Ф3.2 - здания организаций общественного питания;
в) Ф3.3 - вокзалы;
г) Ф3.4 - поликлиники и амбулатории;
д) Ф3.5 - помещения для посетителей организаций бытового и коммунального обслуживания с нерасчетным числом посадочных мест для посетителей;
е) Ф3.6 - физкультурно-оздоровительные комплексы и спортивно-тренировочные учреждения с помещениями без трибун для зрителей, бытовые помещения, бани;
4) Ф4 - здания научных и образовательных учреждений, научных и проектных организаций, органов управления учреждений, в том числе:
а) Ф4.1 - здания общеобразовательных учреждений, образовательных учреждений дополнительного образования детей, образовательных учреждений начального профессионального и среднего профессионального образования;
б) Ф4.2 - здания образовательных учреждений высшего профессионального образования и дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов;
в) Ф4.3 - здания органов управления учреждений, проектно-конструкторских организаций, информационных и редакционно-издательских организаций, научных организаций, банков, контор, офисов;
г) Ф4.4 - здания пожарных депо;
5) Ф5 - здания производственного или складского назначения, в том числе:
а) Ф5.1 - производственные здания, сооружения, строения, производственные и лабораторные помещения, мастерские;
6) Ф5.2 - складские здания, сооружения, строения, стоянки для автомобилей без технического обслуживания и ремонта, книгохранилища, архивы, складские помещения;
в) Ф5.3 - здания сельскохозяйственного назначения.
2. Правила отнесения зданий, сооружений, строений и пожарных отсеков к классам по конструктивной пожарной опасности определяются в нормативных документах по пожарной безопасности.

Список зданий, относящихся к тому или иному классу функциональной пожарной опасности не может быть исчерпывающим. но ориентир обозначен. Помещения с электрощитами в этом списке нет, в нём нет вообще помещений. а только здания. Однако, в здании любого класса могут быть встроены помещения иного класса. Электрощитовые помещения ближе всего к Ф5.1, не так ли? А вот комната уборщицы, которую проектировщики часто называют кладовой уборочного инвентаря, трудно отнести к производственным или складским. Но назвав эту комнату кладовой, одного корня со складом, сами же вырыли себе яму. По-моему склад и кладовая не синонимы, но это не все понимают. Поэтому камнату уборщицы не надо называть кладовой. тогда и категорировать её не придётся.

Нежилое помещение – это офисы, магазины, салоны и кафе, которые расположены в жилом доме и занимают его площади.

По преимуществу располагаются на нижнем этаже, и их образование предусматривается заведомо, в момент строительства многоэтажного здания.

Кроме этого, к категории таковых относятся вспомогательные и технические помещения, подсобки. Их определение в обозначенном статусе допустимо, при условии, что они оформлены в собственность и зарегистрированы как нежилые.

Отличаются целевым назначением, которое не предусматривает их использование под жильё (см. ). Участвуют в коммерческой деятельности или являются собственностью управляющей компании (УК).

Разграничение использования площадей в многоквартирном доме – вопрос, от которого зависит оплата коммунальных услуг для граждан и право распоряжаться ими по своему усмотрению.

Под нежилым помещением юридически обозначается отделённое от остальной площади пространство, зарегистрированное в обозначенном качестве и предназначенное для использования юридическим лицом.

Эти виды помещений входят в общее имущество дома, которым жильцы вправе пользоваться совместно. Это долевая собственность, относящаяся к местам совместного использования наравне с лестничными площадками, лестницами и чердаками.

Они фактически являются нежилыми, но закреплены за долевым владением граждан и выступают в роли совместного владения.

Между ними выявляются различия по типу разрешённого использования. Вспомогательные комнаты допускаются к выделению из числа совместно используемых площадей, с возможностью передачи юридическому лицу. Разрешение для регистрации такого права требуется получить от жильцов многоэтажного дома.

Получив разрешение, допустимо зарегистрировать право пользования с юридическим следствием – ответственным отношением со стороны владельца и оплатой коммунальных услуг за его содержание.

При соблюдении этих требований, допускается использование обозначенного пространства. При несоблюдении – жильцы вправе ходатайствовать о его возвращении в долевое владение.

Иногда в аренду или личное владение переходят не только бытовки, но и подвалы, а так же цокольные этажи и чердаки. Такие действия законны в той степени, в которой допускается дифференциация этих площадей, выступающих в роли жилых или нежилых (см. ).

Технические помещения такого не допускают. Они могут относиться только к совместно используемому имуществу, которое не даёт права перехода во владение юридического или физического лица.

Технические площади предназначены для обслуживания функционирования многоэтажного дома.

Их переоформление в статус арендуемых или используемых для коммерческих нужд не только юридически некорректно, но и не допустимо.

Они являются необходимостью для проживающих граждан, так как создают жизнеобеспечение здания.

В их число входят:

• лифтовые холлы и шахты;
• вестибюли, холлы, веранды, крыльцо;
• лестница и лестничные площадки;
• технический этаж и т.п.

В отношении совместно используемого пространства, которое находится в ведении долевого владения собственников квартир, расходы вменяются совокупно.

Расходы на предоставление водоснабжения, газа, отопления и прочих услуг включаются в квитанции по оплате гражданам, соответственно площадям квартир, занимаемым ими. Они же отчисляют средства, предусматривающие расходы на эксплуатацию здания, придомовой территории, а так же – вспомогательных и технических площадей.

Нижний этаж, предусматривающий расположение коммерческих организаций обслуживается в соответствии с формой собственности юридического лица, занимающего нежилое помещение. Для юридических лиц, которые зарегистрировали используемое помещение в собственность, расходы начисляются соответственно занимаемой территории.

Таковые несут ответственное распоряжение при непосредственном оформлении договоров с ЖЭУ, самостоятельно регулируя правовую базу взаимоотношений. Коммунальные услуги предоставляются им на основании положений заключённого сторонами договора, в соответствии с соразмерной оплатой по показателям приборов учёта, установленным владельцем объекта.

При реконструкции нежилого помещения расходы возлагаются на собственника.

Но так как с его стороны не допускается нарушать права соседей, это действие регламентируется совместно (см. ). Владельцы долей участвуют в решении вопросов о реконструкции помещений, так как проведение работ по переоборудованию пространства, связанное с нарушением функциональности несущих стен или перекрытий, несёт риск устойчивости здания.

Арендодателем является коллектив жильцов, который делегирует полномочия по найму правлению.

По преимуществу, оно учреждается на основании НКО, но такие виды предпринимательства считаются для него законными.

Но председатель ТСЖ и иные должностные лица не допускаются к непосредственному принятию подобных решений. Вопрос решается на собрании, после положительного решения которого, допускается составление договора аренды.

Если застройщик или иное должностное лицо не передало нежилые площади иным собственникам, для них сохраняется беспрепятственное право арендовать предусмотренное пространство для коммерческих или иных целей.

Этот вид права, полученный изначально, сохраняется до момента его отчуждения в результате имущественной сделки. Он не требует согласования с третьими лицами и допускает принятия решений по собственному усмотрению.

Выкупленные под коммерческую деятельность юридическим лицом площади, так же могут пересдаваться заинтересованным лицам, без согласования с кем-либо.

Арендованное пространства допускает сдачи в поднаём, но для этого требуется разрешение арендодателя (см. ).

Аренда – возмездная услуга. Арендная плата предусматривает совокупное содержание расходов на услуги ЖКХ, ЖЭУ и иные виды трат. Наниматель несёт ответственное содержание объекта, предоставляя его к использованию арендатором в надлежащем виде, допускающем для него преимущества в виде извлечения коммерческой прибыли. Договор аренды требует регистрации в учётных записях ГКН.

По аналогичному алгоритму объекты участвуют в имущественных сделках. Среди них в приоритете – продажа площадей под ведение бизнеса.

По преимуществу, сбыт этого вида недвижимости происходит одновременно с населению. То есть – в процессе получения инвестиций застройщиком.

После введения здания в эксплуатацию, выкупленные помещения допускаются к участию в торгах, если их владелец произвёл взаиморасчёты с застройщиком и оформил владение объектами. Получив статус собственности, нежилая недвижимость допускается к продаже без ограничений.

В иных случаях, когда владельцем площадей в многоэтажном доме является кооператив, ТСЖ и т.п., право на продажу регламентируется собранием собственников квартир.

После его получения, допускается сбыт недвижимого имущества.

Правление, являясь организатором имущественной сделки, отчитывается за финансовые операции и привлечение средств на счёт кооператива (). Полученные деньги тратятся на нужды кооператива, если уставом не предусмотрено иное.

Имущественная сделка проходит . Правление оформляет документацию, санкционирующую участие объекта в сделке и получение финансовых вливаний на счёт учредителя.

Законы о нежилых помещениях

Распоряжение пространством, находящимся в статусе нежилой недвижимости, регламентировано шестой главой ЖК РФ и сопутствующими законодательными источниками.

Целесообразно применять следующие источники:

• Приказ Минюста РФ от 27.06.03, под № 152 – Инструкция о порядке регистрации вспомогательных и технических помещений.
• Действующий СНиП № 2.08.01-89 по нормативам жилых зданий.
• ПП РФ от 13.10.97 г., под № 1301 об учете жил. Фонда;
• Приказ Министерства по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 г., под № 37.
• ФЗ от 21.07.1997 г., под № 122-ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статья 1).
• Статья 290 ГК РФ оглашают характеристики нежилых объектов.
• Статьи 606, п.1 ст.611, ст.691 ГК РФ и статьи 37, 135 ЖК РФ санкционирую правила распоряжения ими.
• Статья 44 ЖК РФ – о полномочиях собрания жильцов.

Кроме перечисленных, допустимо применять иные многочисленные источники, в том числе – положения ГрК РФ, а так же – региональные постановления и локальные акты учредительной документации.

Технологическое помещение - это помещение для размещения технологического оборудования. К технологическим помещениям относятся:

• серверная комната;
• помещение электрощитовой;
• помещение дизель-генераторной установки.

К технологическим помещениям предъявляются более высокие требования по строительной части, инженерному оснащению и мерам безопасности. Это связано с высокой стоимостью и большим значением для организации находящегося в них оборудования.

Из соображений безопасности технологическое помещение выбирается таким образом, чтобы по нему не проходили трубы водоснабжения, отопления и канализации, также оно не должно иметь окон. Согласно нормам, стены, потолок и пол оштукатуриваются и покрываются специальной краской. По требованиям нормативов противопожарной безопасности технологические помещения чаще всего оборудуются дверями с высокой степенью огнестойкости.

Технологические помещения являются центрами здания: в них сконцентрирована самая важная информация, собраны важнейшие телекоммуникации, от них зависит работа организации или здания в целом. Вывод из строя оборудования таких помещений парализует работу. Поэтому необходимо оборудовать их соответствующими системами безопасности. Минимальный уровень физического обеспечения безопасности - надежный замок в двери. Лучшим решением будет оборудование помещения системой контроля и управления доступом и видеонаблюдением.

Серверная комната

Серверная комната - это мозг здания, центр его телекоммуникационной инфраструктуры. Здесь располагаются серверы хранения и переработки данных, оборудование доступа ко внешним сетям, оборудование локальной вычислительной сети, телефонии, систем безопасности, видеонаблюдения, диспетчеризации, часофикации и т.д.

Это оборудование дорогостоящее и требует поддержания особых климатических условий, а также особых мер безопасности. В серверную приходит огромное количество кабельных трасс, которые должны быть удобно размещены. Поэтому проектированию серверной комнаты уделяется большое внимание.

Строительная часть

Каждая инженерная подсистема в серверной имеет свой телекоммуникационный шкаф (или несколько шкафов). Для удобства обслуживания шкафы организуются в ряды, и к каждому из них обеспечивается двусторонний доступ: с передней и задней части. В серверной располагается климатическое оборудование, система бесперебойного питания и оборудование системы пожаротушения. Все это влияет на площадь комнаты и на необходимую нагрузочную способность пола.

Для прокладки кабельных трасс помещение оборудуется фальшполом и системой кабельных каналов. С помощью специальных перфорированных плиток фальшпол обеспечивает также подачу охлажденного воздуха непосредственно в телекоммуникационные шкафы, а благодаря антистатическому покрытию защищает чувствительное к статическому электричеству оборудование от выхода из строя.

Климат

Большинство современного оборудования для нормальной работы нуждается в поддержании особых климатических условий : определенной температуры и влажности.

Наилучшим решением является оснащение серверной прецизионными кондиционерами . Они представляют собой специализированные устройства, способные с высокой точностью поддерживать требуемую температуру и влажность круглый год. Но их отличает высокая стоимость, поэтому для экономии часто устанавливают сплит-системы или, как компромиссный вариант, полупромышленные кондиционеры.

Как правило, применяется стопроцентное резервирование мощности кондиционирования. Это значит, что устанавливаются два кондиционера, каждый из которых способен полностью обеспечить помещение холодом в любое время года. Работает всегда только один кондиционер, а второй находится в горячем резерве. Также иногда применяют пятидесятипроцентное резервирование. При этом устанавливается три агрегата, каждый из которых имеет мощность, равную половине необходимой. Одновременно работают два агрегата, третий - резервный. При любом резервировании необходимо осуществлять ротацию работающих агрегатов для обеспечения равномерности износа и выделения промежутков времени для технического обслуживания.

Электроснабжение

Обязательна I категория электроснабжения. Для исключения потери информации при кратковременном исчезновении напряжения должны предусматриваются (ИБП). Это актуально для организаций и предприятий, использующих информационные технологии, остановка которых повлечет за собой потерю информации или прерывание процесса управления. Для увеличения времени автономии при отключении электропитания или недопустимо низком его качестве можно оборудовать здание автоматической дизель-генераторной установкой.

Безопасность

Серверная комната оборудуется системой пожарной сигнализации и, что очень важно, системой автоматического пожаротушения. Возможно использование порошковой (более дешевой) или газовой (обеспечивающей минимум вредного воздействия на оборудование) системы пожаротушения.

Помещение электрощитовой

Помещение электрощитовой - это сердце здания, центр системы электроснабжения.

Здесь располагаются вводно-распределительные устройства (ВРУ), автоматические устройства ввода резерва (АВР), централизованные источники бесперебойного питания. От функционирования оборудования, расположенного в электрощитовой, напрямую зависит работа всего здания, поэтому к проектированию этого помещения предъявляются повышенные требования.

Так как размещаемое оборудование имеет большой вес, то чаще всего электрощитовая располагается на нижних этажах. Проектом разрабатывается наиболее удобное с точки зрения обслуживания размещение шкафов. Внутри помещения выполняется кабельная канализация.

Помещение дизель-генераторной установки

Существует два способа размещения дизель-генераторной установки (ДГУ): в автономном контейнере и в выделенном помещении.

В первом варианте контейнер располагается на прилегающей территории. Он оборудован заводом-изготовителем всеми необходимыми системами. Это более дорогое решение.

Во втором варианте требуется подготовка помещения к установке ДГУ, установка клапанов для удаления выхлопных газов, выполнение системы пожарной сигнализации, системы контроля доступа, системы пожаротушения и т.д.

Наиболее удобным с точки зрения эксплуатации является второй вариант, поэтому выбор способа размещения чаще всего зависит от наличия возможности размещения ДГУ в здании.

Основные признаки следующие:

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение может быть использовано под любую деятельность. Если принять во внимание все виды разрешенного использования, то все помещения делят на следующие типы:

Вспомогательные и основные

Справка! Вспомогательным принято считать объект, используемый для эксплуатации или бытового обслуживания (вестибюль, кладовая, лестничная клетка, коридор).

Основными считают помещения, в которых осуществляют процессы функционального назначения. Сюда относятся помещения, аудитории и классы в государственных заведениях, кабинеты, палаты. Также здесь есть помещения общего пользования, а именно – кинотеатры, театры, залы в музеях, клубы, актовые и читальные залы, административные учреждения, торговые залы.

Как происходит разделение по целевому назначению?

Под целевым назначением понимается деятельность, для ведения которой может быть использовано то или иное помещение. По этому признаку помещения классифицируют на:

Функциональное назначение помещения – наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельного объекта. Классификация может быть такой:

• Основные.
• Технические.
• Коммуникационные.
• Вспомогательные.
• Обслуживающие.

Заключение

В заключении стоит отметить, что существует масса нежилых помещений, использовать которые можно под разные цели. Их размер также сильно отличается. Такие объекты могут быть куплены для ведения собственного бизнеса или для использования в промышленных целях. Также их можно арендовать, заключив договор с владельцем. Важно правильно подобрать вид помещения и убедиться в том, что оно удовлетворяет ваши нужды и имеет всё необходимое для применения в нежилых целях.