Добрый день, Андрей, Вам необходимо указать в заявлении, вы регулярно производите оплату за текущий ремонт, задолженностей не имеете, неоднократно обращались в ТСЖ с заявлением о необходимости ремонта крыши и устранения протечки, однако ремонт крыши сделан не был и что вы за свой счет произвели текущий ремонт крыши над своей квартирой. Согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 в состав общего имущества включаются крыши.

2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
...

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
…
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества...

На основании изложенных документов, прикладывайте чеки и обращайтесь в ТСЖ, если поступит отказ, обращайтесь в суд.

Нередко в ремонте общедомового имущества в доме заинтересованы не все собственники. Так, жильцы первых этажей зачастую отказывают принимать участие в сборе денежных средств на ремонт кровли дома, а жильцы верхних этажей в свою очередь не желают платить за подвал. Как разрешить спорную ситуацию и восстановить справедливость?

Согласно закону собственники многоквартирного дома обязаны нести расходы на содержание общего имущества и своевременно вносить плату за ремонт помещений.

При этом к общему имуществу закон относит в частности чердаки, крыши и технические этажи (статья 36 ЖК РФ). А вот статьей 154 ЖК РФ сформулированы правила, согласно которым капитальный ремонт общего имущества дома (в нашем случае ремонт крыши) осуществляется за счет средств собственника.

Таким образом, абсолютно все собственники многоквартирного дома независимо от этажности обязаны поддерживать общее имущество в пригодном состоянии. Ответственность за содержание общего имущества делится на всех собственников пропорционально принадлежащей им площади.

Здесь также стоит напомнить, что собственниками многоквартирного дома могут быть не только жильцы, но и муниципалитет. Нередко в доме часть квартир не приватизирована. Жильцы неприватизированных квартир – наниматели, а сами квартиры – собственность государства. Согласно ЖК РФ наниматели вносят плату лишь за текущий ремонт, а обязанности за капитальный ремонт лежат на муниципалитете. Это, пожалуй, единственный случай, когда жильцы не платят за капитальный ремонт крыши.

Теперь перейдем к конкретным действиям.

Действие 1. Принять общее решение

Напомним, что решение о проведении ремонта в доме (в частности капитального ремонта крыши) принимается на общем собрании собственников дома. Быть ремонту или нет – решает большинство, вернее 51% проголосовавших. Любое решение собрания собственников протоколируется и считается официальным документом для дальнейших действий. Конечно, в любой ситуации найдутся не желающие оплачивать ремонт, однако выигрывает та сторона, которая соберет больше голосов.

Стоит отметить, что ремонт общедомового имущества в принудительном порядке без согласования и одобрения жильцов противозаконен.

Действие 2. Деньги взять у УК

Еще один вариант добиться ремонта крыши – это обратиться за помощью в управляющую компанию. Напомним, что в течение всего срока проживания в квартире собственники ежемесячно вносят плату за содержание и ремонт общедомового имущества. Деньги небольшие, управляющая компания успевает потратить их в течение года на домовые нужды. По этой причине надеяться на сбережения не стоит. Однако, оплаты на этом не заканчиваются – в квитанциях есть еще строки текущий и капитальный ремонт. Накопленных денег за текущий ремонт остается не много, но они все же есть, поэтому их можно использовать для ремонта крыши.

Пожалуй, самые большие сбережения касаются капитального ремонта. Здесь управляющая компания обязана выделять накопленные средства по согласованию с собственниками. Ремонт крыши обходится в сотни тысяч рублей, и денег, накопленных собственниками, может не хватить. Приходится повышать ставки по статье «капитальный ремонт» и копить заветную сумму. Так, вместо 10 руб./кв. м. собственники на общем собрании принимают решение вносить по 35 руб./кв.м. Деньги копят, и как только набирается нужная сумма, запускают ремонтные работы.

Действие 3. Помощь государства

И наконец, можно попросить денег по федеральной программе по капитальным ремонтам. Федеральный закон № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» принят для оказании помощи в капитальном ремонте в многоквартирных домах. Деньги выделяются из государственного фонда, средств местных бюджетов и собственников помещений.

Для участия собственники должны организовать собрание и решить вопрос участия в государственной программе. При этом одним из критериев участия является сбор денежных средств в размере не менее 5% от общей суммы, необходимой для ремонта. Если большинство примет решение участвовать в программе, остальные собственники обязаны подчиниться и внести плату, требуемую по условиям финансирования.

Дом сдан в эксплуатацию в 1993 г. За это время ни разу не была перекрыта крыша. Тех, кто живет на последнем этаже, постоянно заливает. Куда мы только ни обращались, но толку нет. Ссылаются на то, что почти все квартиры приватизированы и ремонт мы должны делать за свой счет. Как нам быть?

Крыша вашего дома - это общее имущество, а ремонт такого имущества - обязанность самих собственников. Так что администрация не обязана полностью ремонтировать крышу. Она должна только участвовать в ремонте наряду с вами как собственник своих муниципальных квартир.
Если крышу возможно отремонтировать, то провести ремонт должна ваша управляющая компания (УК). Причем никаких дополнительных средств на это с вас собирать она не имеет права. Коммунальщики его обязаны сделать за счет средств, которые вы ежемесячно вносите по своим платежкам в графе текущего ремонта и содержания общего имущества дома.

А вот если починить крышу невозможно и требуется ее замена, эти работы относятся к капитальному ремонту общего имущества. Его проводят уже совсем в другом порядке.
Деньги на этот ремонт собирают с жильцов отдельно. В зависимости от способа формирования фонда капремонта средства аккумулируются либо на специальном счете, открытом для конкретного дома, либо на общем региональном счете, куда поступают деньги всех домов, выбравших этот способ.
Если жильцы решили собирать средства на капитальный ремонт на отдельном счете, то решение о проведении работ принимает общее собрание собственников в любой момент, когда сочтет необходимым. Оно же определяет порядок привлечения подрядчика, необходимость увеличения платежей для проведения работ и т.д. Если у вас такой способ формирования фонда, нужно провести общее собрание и решить, возможно ли заменить крышу за счет уже собранных ранее средств или требуется дополнительный сбор.

Если же деньги поступают на общий региональный счет, капремонт будет проводиться в срок, установленный властями в региональной программе капремонта. Уточните, предусмотрена ли замена крыши в рамках этой программы. Если скажут, что ждать еще долго, придется собирать деньги дополнительно, сверх ежемесячных взносов на капремонт. Собранную сумму можно будет учесть в счет будущих платежей в фонд, т.е. на определенный период вы сможете освободить себя от части взносов (но сделать это можно, только если программа капремонта вашего дома предусматривает замену крыши). Если замены крыши в программе нет, можно попробовать изменить программу. Для этого обратитесь к региональному оператору.

• § Ст. 170, ч. 4 ст. 181 Жилищного кодекса РФ

Как видите, замена крыши - куда более сложная и долгая процедура, чем ее ремонт. Так что вам лучше постараться добиться от коммунальщиков текущего ремонта крыши. И уже в последующем, в рамках капитального ремонта дома, можно будет постараться ее заменить.
Если УК откажет в ремонте крыши со ссылкой на его нецелесообразность, требуйте официального ответа с заключением.

Который год протекает кровля. Управляющая компания бездействует. На обращение ряда жильцов о необходимости провести ремонт кровли крыши, управляющая компания ответила отказом, мотивируя тем, что согласно норм Жилищного кодекса РФ , для проведения ремонта, необходимо провести общее собрание собственников, на котором и принять решение о проведении текущего ремонта. Кроме того, нам разъяснили, что на такой ремонт нужно собрать дополнительно денежные средства, так как денег на счете дома не хватит. Правомерны ли такие доводы и что делать, если собрание собственников собрать не получается, а большинство против того, чтобы собирать дополнительные средства, так как протечки крыши их не касаются – большинство не живет на крайних этажах дома?

Ответ:
Логика ответа управляющей компании понятна (интерес сэкономить деньги на ремонте очевиден), но не основана на положениях действующего законодательства.

Крыша дома – общее имущество собственников

Коль скоро крыша многоквартирного жилого дома является общим имуществом собственников, ее содержание является обязанностью управляющей компании.

Суд обязал управляющую компанию отремонтировать кровлю крыши дома

В обоснование исковых требований, истцы указали на то, что длительное время над первым подъездом жилого дома протекает кровля, в результате, квартиры жильцов заливает осадками. Управляющая компания на заявления и жалобы жильцов дома не реагирует, ремонт кровли не производит.

Судом постановлено: обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли над первым подъездом дома, взыскать компенсацию морального вреда.

Управляющая компания ссылалась на то, что кровля требует капитального ремонта, а тарифы, взимаемые с собственников, не предполагают проведение капитального ремонта.

Удовлетворяя требования, суд сослался на положения п 4.6.1.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 года N 170, в соответствии с которым, управляющая компания должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования. В соответствии с Приложением N 2 к указанным Правилам, протечка кровли должна быть устранена в течение одних суток.

Отвергая доводы управляющей компании, суд указал, что сама по себе необходимость капитального ремонта не может исключать обязанности по своевременному проведению непредвиденного ремонта, то есть устранения протекания кровли в течении суток. (См.